Eigentumswohnung in Zürich ersteigern? So gelingt der Einstieg in Top-Lage

Zürich und Schnäppchen, passt das zusammen? Ja, wenn man den Weg über Zwangsversteigerungen (ZVG) wählt. Trotz nur 27 verzeichneten Versteigerungen im Jahr 2023 (≈ 1,7 Termine / 100 000 EW) erreichte der Kanton mit durchschnittlichen Verkehrswerten von 1,793 Mio. CHF pro Eigentumswohnung den Schweizer Spitzenrang. Wer hier clever bietet, steigt bis zu 30 % unter Marktwert in die begehrtesten Quartiere der Limmatstadt ein.

---

1 | Zürcher Kennzahlen im Vierjahresvergleich

Jahr	ZVG Anzahl	Ø Eig.-Whg. (Tsd. CHF)	Erstgebot 70 %*	Quelle
2021	24	1 199	839	2021-Report
2022	29	774	542	2022-Report
2023	27	1 793	1 255	2023-Report
2024 †	≈ 34	n. a.	n. a.	2024-Preview

*Erstaufruf gemäss Art. 140 SchKG = 70 % des amtlichen Verkehrswerts.
†Balkengrafik „Zwangsversteigerungen 2024 nach Kanton“

Die Tabelle zeigt zwei Dinge: Erstens bleibt das Angebot knapp, zweitens steigt das Qualitäts- und Preisniveau, perfekter Nährboden für einen Preishebel im Bietsaal.

---

2 | Preishebel verstehen: Vom Verkehrswert zum Zuschlag

• Erstaufruf = 70 %: Bei 1,79 Mio. CHF startet das Bieten bereits bei 1,25 Mio. CHF - 550 000 CHF unter dem Inseratemarkt.
• Zweitaufruf ohne Untergrenze: Scheitert der Ersttermin, fällt jede Preisbarriere, 2022 passierte dies bei 7 % der Zürcher Objekte.
• Wenig Konkurrenz: Durch­schnittlich 8-10 Bieter pro Termin, in Ferienmonaten wie Juli (nur 19 Termine schweizweit) oft noch weniger.

„Die städtischen Kantone Bern und Zürich sind wegen ihrer Einwohnerzahl im pro-Kopf-Vergleich abgeschlagen, obwohl sie absolut hohe Stückzahlen aufweisen.“ - Marktbericht 2023

---

3 | Der 5-Schritte-Plan zur ersten Eigentumswohnung

1. Terminrecherche: Prüfe wöchentlich SHAB & die Betreibungsämter. Tipp: In Kalenderwochen 11 / 23 / 43 finden über 25 % aller ZH-Versteigerungen statt.
2. Objektanalyse: Grundbuchauszug, Verkehrswertgutachten, Besichtigung am „offenen Tag“.
3. Finanzierungs­zusage: 10 % Anzahlung sofort, Restzahlung innert 20 Tagen, eine unwiderrufliche Bankgarantie sichert den Zuschlag.
4. Bietstrategie: Setze dein Limit bei 80 % - 85 % des Verkehrswerts, viele Mitbieter steigen bei 75 % bereits aus.
5. Nachbetreuung: Grundbuchänderung, Handänderungssteuer (1,0 %) zeitnah einkalkulieren.

---

4 | Praxisbeispiel Kreis 5

Eigentumswohnung, 3 ½ Zi., 92 m², Verkehrswert 1,65 Mio. CHF. Erstaufruf 1,16 Mio. CHF, Zuschlag 1,28 Mio. CHF (78 %). Nach 250 CHF/m² Renovation beträgt die Nettomiete 4 200 CHF/Monat → Brutto­rendite 3,7 % ab Tag 1, ohne Kompromisse bei der Lage.

---

5 | Saisonfenster & Timing

• März & Juni: Je 79 neue Termine 2023, höchste Schlagzahl, beste Auswahl.
• Juli: Ferienflaute mit nur 19 Terminen 2024, perfekte Chance für Schnäppchenjäger.

---

6 | Zürich vs. Andere Premium-Kantone

	ZH	GE	SZ	ZG
ZVG 2023	27	20	9	3
Ø Eig.-Whg. (Tsd. CHF)	1 793	1 189	135	660
ZVG/100 000 EW	1,7	2,1	5,7	0,8

Zürich vereint höchstes Wertpotenzial mit vergleichsweise wenigen Terminen, ideale Mischung für Investoren, die Qualität über Quantität stellen.

---

7 | FAQ, Schnell geklärt

Brauche ich Eigenkapital?

Ja. Banken verlangen 20 % des Zuschlags­preises als Eigenmittelnachweis, 10 % musst du bereits im Saal hinterlegen.

Kann ich besichtigen?

In Zürich fast immer ja, das Betreibungsamt organisiert einen offiziellen Termin. Fotos im SHAB sind selten.

Was passiert mit Mietern?

Bestehende Mietverträge gehen auf dich über (§ Tätigkeits­erwerb OR 261). Eine Kündigung wegen Eigen­bedarf ist frühestens nach drei Monaten möglich.

---

Fazit, Premium­lagen mit Rabatt

Eine Eigentumswohnung mitten in Zürich unter Marktpreis zu kaufen, scheint unmöglich, bis man den Hammer des Betreibungsamts hört. Knappe Stückzahlen, transparente Verfahren und planbare Preisuntergrenzen machen Zwangsversteigerungen zum effizientesten Einstiegs­kanal in die Top-Lage. Wer Terminpläne verfolgt, Finanzierung vorbereitet und im Saal ruhig bleibt, kann sich 2025 seinen Platz am Zürichsee sichern, zu Konditionen, die Inserate längst nicht mehr bieten.