Wie sich der Markt für Zwangsversteigerungen in der Schweiz entwickelt

Zwangsversteigerungen, offiziell Grundpfandverwertungen, waren lange ein Nischen­segment des Schweizer Immobilienmarkts. Inzwischen gewinnen sie an strategischer Bedeutung: für Investoren als Discount-Einstieg, für Gemeinden als Instrument zur Reaktivierung problematischer Liegenschaften und für Banken zur raschen Forderungs­verwertung. Dieser Beitrag analysiert die jüngsten Trends (2015-2024*), identifiziert die Treiber und wagt einen Ausblick bis 2030.

*2024: provisorische Werte (Stand Juni 2025)

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1 Langfristige Entwicklung: 2015-2024*

Jahr	Anzahl Versteigerungen	Δ ggü. Vorjahr
2015	5 321	-
2018	5 657	Ø +1,7 % p.a. (2016-18)
2020	5 926	COVID‑Verzögerung, +1,2 %
2022	6 123	+3,3 %
2024*	6 420	+4,8 % (prov.)

Quelle: BFS Betreibungs- und Konkursstatistik, kantonale Amtsberichte. *2024: vorläufige Totalzahl.

Interpretation: Seit 2015 steigt das Volumen moderat (Ø +2,1 % p.a.). Die Dynamik hat sich nach der Zinswende (ab Q3 2022) und inflations­bedingten Haushalts­belastungen spürbar beschleunigt.

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2 Wo liegt das Wachstum?

1. Gross­zentren (Zürich, Bern, Lausanne)
   • Zuwachs 2021‑24: ca. +11 %
   • Haupttreiber: Zinsanstieg → raschere Banken­verwertungen.
2. Tourismus­regionen (Wallis, Graubünden, Tessin)
   • ca. +8 %
   • Treiber: Zweitwohnungs­gesetz (Lex Weber) hemmt Neubauten → ältere Sanierungsfälle landen in der Auktion.
3. Industrie­kantone (Jura, Schaffhausen)
   • ca. +6 %
   • Treiber: Branchen­strukturwandel, KMU‑Insolvenzen.

Schätzungen gemäss kantonalen Jahresberichten 2021‑2024.

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3 Käuferstruktur im Wandel

• Family Offices & Private Equity
  investieren gezielt in Mehrfamilienhäuser (Portfolio‑Deals > 20 Mio. CHF).
• Genossenschaften
  nutzen Versteigerungen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
• DIY‑Sanierer
  aus der Millennial‑Generation setzen auf Rustici und Tiny‑House‑Umbau in Bergtälern.

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4 Preisabschläge: 2015 vs. 2024*

2015: Ø‑Discount 9,5 % (Wohnungen), 13 % (EFH).
2024*: Ø‑Discount 11,0 % (Wohnungen), 14 % (EFH).

*2024: Mittelwert aus Gerichtsprotokollen Q1‑Q4/2024, Datensatz n = 412.

Ursachen:
1. Steigende Finanzierungskosten → weniger Bieter.
2. Höherer Sanierungs­stau bei Alt­liegenschaften.
3. Professionalisierung grosser Akteure drückt unerfahrene Einsteiger heraus.

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5 Game‑Changer: Digitalisierung & ESG‑Druck

5.1 Online‑Auktionen

Die Teilrevision des SchKG (in parlamentarischer Beratung, Entwurf 2022) ermöglicht erstmals elektronische Ganten. Seit 2024 laufen kantonale Pilotplattformen für bewegliche Güter (z. B. Basel‑Stadt «eGant»). Immobilienpiloten sind laut BJ‑Roadmap frühestens ab 2026 realistisch.

5.2 ESG‑Compliance

Die geplante Revision des CO₂‑Gesetzes (Rohentwurf 2025) diskutiert verschärfte Nachweis­pflichten für grosse Gebäude (> 1 000 m² NGF). Ein verbindlicher Sanierungsfahrplan ist jedoch noch nicht beschlossen. Käufer kalkulieren künftige Energie‑Investitionen dennoch bereits in die Gebote ein, das erhöht die Abschläge bei energetisch schwachen Objekten.

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6 Prognose: Drei Szenarien

Basis‑Szenario (W‑förmige Konjunktur)

Versteigerungen steigen bis 2030 moderat auf rund 7 000 p.a.
Discounts stabilisieren, Renditen bleiben attraktiv für Bieter mit Sanierungs‑ und Energie­kompetenz.

Stress‑Szenario (SNB‑Leitzins +2 % bis 2026)

Volumen ≈ 8 500, Discounts ≥ 20 %, Opportunität für Cash‑reiche Akteure, aber erhöhte Leerstands­risiken ausserhalb der Metropolen.

Green‑Boost (Förderoffensive)

Massive Subventionen halbieren Sanierungs­kosten, Nachfrage nach Altbauten steigt, Discounts sinken unter 10 %.

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7 Was heisst das für Investoren?

1. Liquidität trumpft: die gesetzliche 20‑Tage‑Zahlungsfrist (§ 156 II SchKG) bleibt, Online‑Tools verkürzen eher die Informations‑ als die Zahlungsphase.
2. Fokus auf Energie‑Hebel: Gebäude­hülle & Technik entscheiden über zukünftige Markt­fähigkeit.
3. Regionale Diversifikation: City‑Cash‑Flow plus Berg­region‑Value‑Add glättet Risiko.

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8 Fazit: Ein Markt reift, und belohnt Know‑how

Der Schweizer Zwangsversteigerungs­markt wächst langsam, aber stetig und professionalisiert sich sichtbar. Wer Finanzierung, Sanierung und Regulatorik im Griff hat, findet hier auch künftig attraktive Einstiegs­preise, besonders in Energie­sanierungen und in Regionen mit strukturellem Wandel. Der Schlüssel bleibt daten­gestützte Due‑Diligence und eine flexible Strategie, die Kapital, Bau‑Know‑how und ESG vereint.