Überraschungskosten: Warum das günstigste Gebot nicht immer das Beste ist

Der Hammer fällt, das Publikum applaudiert, und du hast scheinbar ein Schnäppchen gemacht. Doch hinter dem tiefsten Zuschlags­preis können sich Kostenfallen verbergen, die aus einem vermeintlich günstigen Deal ein kostspieliges Abenteuer machen. In diesem Artikel beleuchten wir Schritt für Schritt die häufigsten Überraschungskosten bei Zwangsversteigerungen in der Schweiz und zeigen, wie clevere Investoren sie schon vor dem Bieten einkalkulieren oder ganz vermeiden.

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1 Der Unterschied zwischen Preis und Kosten

Das Preis-Paradoxon erklärt, weshalb das tiefste Gebot selten das wirtschaftlichste ist:

Kostenblock	Typischer Anteil am Projekt*	Kann übersehen werden?
Hammerpreis	60-70 %	Nein
Nebenkosten & Steuern	3-5 %	Ja, Handänderungssteuer variiert stark nach Kanton
Sanierung & Modernisierung	15-40 %	Ja, oft unzureichend kalkuliert
Finanzierung & Zwischenkredite	1-4 %	Ja, 20-Tage-Frist erzwingt teure Bridge Loans
Risiko-Puffer (Unvorhergesehenes)	5-10 %	Häufig gestrichen, um «billig» zu sein

*Spannbreiten für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Stand 2025

«Der niedrigste Zuschlagspreis ist nur dann ein Gewinn, wenn alle Folgekosten transparent auf dem Tisch liegen.»

2 Verdeckte Sanierungskosten: Das „Eisbergmodell“

2.1 Was du auf den ersten Blick nie siehst

• Haustechnik am Lebensende: Heizkessel 25+ Jahre alt? Ersatz binnen 3 J. zwingend.
• Schadstoffe: Asbest, PCB, PAK, Entsorgung ab CHF 200 / m² betroffene Fläche.
• Verdeckte Feuchte: Abdichtung Keller CHF 500-700 / m² Aussenwand.
• Statik & Ausbaureserven: fehlende Redundanz kostet Tragwerksgutachten + Verstärkungen.

2.2 Kostenampel für Schnellschätzer

Öffnen für Richtwerte

• Grün (Kosmetik): 100-150 CHF / m²
• Orange (Teilrenovation): 250-450 CHF / m²
• Rot (Kernsanierung): 600-1 100 CHF / m²

3 Finanzierungskosten: Der Preis der Zeit

Die 20-Tage-Frist zwischen Zuschlag und Kaufpreiszahlung erfordert oft einen kurzfristigen Zwischenkredit.

• Konditionen 2025: SARON + 1,5 % | Bereitstellungsgebühr 0,25 %
• Fallstrick: Vorfälligkeitskosten, wenn der definitive Hypothekarvertrag zu spät steht.
• Lösung: Zwischenkredit mit kostenfreier Ablösung vereinbaren.

4 Steuer- und Nebenkosten: Die oft übersehenen 3-5 %

• Handänderungssteuer: 0 % in ZH, SZ, bis 3,3 % in FR
• Notar & Grundbuch: 0,3-0,6 %
• Betreibungsamtsgebühren: 0,5-1,0 %
• Schuldbrieferrichtung: 0,2-0,3 %

Ein «günstiges» Gebot in einem Hochsteuerkanton kann am Ende teurer sein als ein moderates Gebot in einem Kanton mit 0 % Handänderungssteuer.

5 Strategie: So kalkulierst du das beste Gebot

1. 360°-Budget erstellen (Hammerpreis, Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung, Puffer).
2. Szenario «+15 % Kosten» rechnen, bleibt die Rendite ≥ 3 %? Wenn nein: Limit senken.
3. Kostenampel anwenden, Mindestbesichtigung plus Mini-Gutachten.
4. Sicherheitsleistung + Liquidität vollständig abdecken, bevor du überhaupt bietest.
5. Zins-Stress-Test (aktueller Zins + 2 %), Cashflow muss positiv bleiben.

6 Fallbeispiel: Zwei Gebote, zwei Ergebnisse

	Bieter A	Bieter B
Hammerpreis	CHF 800 000	CHF 860 000
Nebenkosten*	CHF 32 000	CHF 34 400
Sanierung (Schätzung)	CHF 180 000	CHF 120 000
Finanzierung & Puffer	CHF 58 000	CHF 54 000
Totalinvest	CHF 1 070 000	CHF 1 068 400

*Nebenkosten im Kanton Freiburg (3,3 % Handänderungssteuer).

Fazit: Obwohl Bieter A nominal 60 000 CHF günstiger ersteigerte, liegt sein Gesamtbudget knapp über dem von Bieter B, weil er eine unrealistische Sanierungskalkulation angesetzt hatte. Bieter B zahlte zwar mehr beim Zuschlag, identifizierte aber korrekt, dass Dach und Heizung noch 10 Jahre Restnutzungsdauer haben.

7 FAQ

Kann ich Überraschungskosten nachträglich auf den Verkäufer abwälzen?

Nein. Bei Zwangsversteigerungen gilt «gekauft wie gesehen». Gewährleistung ist ausgeschlossen.

Wie hoch sollte mein Puffer sein?

Erfahrungsgemäss 10-15 % des Totalinvests, bei unbekannter Bausubstanz eher 20 %.

Lohnt es sich, vor der Auktion ein vollständiges Gutachten zu zahlen?

Bei Mehrfamilienhäusern oder Luxusobjekten ja, die Nebenkosten des Gutachtens sind im Verhältnis klein gegenüber möglichen Fehlkalkulationen.

8 Fazit: Das beste Gebot ist das clever kalkulierte

Ein tiefer Zuschlagspreis ist verführerisch, aber nicht automatisch billig. Nebenkosten, Sanierung, Finanzierung und Puffer können das Kostenbild dramatisch verändern. Wer systematisch kalkuliert, Stress-Tests durchführt und emotionale Übertreibungen vermeidet, bietet wirtschaftlich, und gewinnt selbst dann, wenn er nicht der Billigste ist.