Wann lohnt sich der Kauf und wann solltest du lieber die Finger davon lassen?

Zwangsversteigerungen haben den Ruf, günstige Einstiegspreise zu bieten, doch ein tiefer Hammerpreis garantiert weder Rendite noch ruhigen Schlaf. Ob sich ein Engagement tatsächlich auszahlt, hängt von einer Reihe objektiver und subjektiver Faktoren ab. Dieser Leitfaden hilft dir, die Wichtigsten zu beurteilen, bevor du die Hand hebst, und zeigt dir ebenso klar auf, wann das Risiko die Chancen überwiegt.

1 Liquidität & Finanzierung: Basiskriterium «Cash + Puffer»

«Wer den 20-Tage-Countdown nicht finanzieren kann, sollte gar nicht erst mitbieten.»

Frist	Cash-Anforderung	Risiko bei Nichterfüllung
Zuschlagstag	10 % Sicherheitsleistung (Schätzwert)	Verfall + Verfahrenskosten
+ 20 Kalendertage	Restkaufpreis + Nebenkosten ≈ 3-5 %	Zuschlag aufgehoben, Konventionalstrafe
+ 6 Monate	Sanierungspuffer ≥ 15 %	Zwischenfinanzierung, stillstehendes Kapital

Lohnt sich der Kauf? Ja, wenn
• Zwischenkredit unterschrieben
• Eigenmittelquote ≥ 20 % (FINMA)
• Reserven für Zinsanstieg + Überraschungskosten vorhanden.

2 Objektzustand: Von «kosmetisch» bis «kostenexplosiv»

2.1 Schnell-Ampel für die Besichtigung

Grün: Baujahr > 1995, keine Feuchte, Technik < 15 J.
Gelb: Baujahr 1975-1995, partieller Renovationsbedarf (250-450 CHF/m²).
Rot: Baujahr < 1975, Asbest-verdacht, Kernsanierung (600-1100 CHF/m²).

Lohnen sich rote Fälle? Nur wenn
• Hammerpreis mindestens 40 % unter Marktwert liegt und
• du umfängliche Bau- und Zeitressourcen hast.

3 Lage, Leerstand & Nachfrage: Örtliche Marktmechanik

Leerstandsquote < 1,5 % → Vermietungsrisiko gering.
Bevölkerungswachstum > 0,5 % p. a. → Wertsteigerung wahrscheinlich.
Infrastruktur-Upgrade in Planung → auf Frühphase setzen.

Kaufverzicht: Hohe Leerstandsquote + stagnierender Arbeitsmarkt → Exit schwierig, Cashflow wacklig.

4 Rechtliche Stolpersteine früh erkennen

Bestandmietverträge: Übernehmen oder kündbare Laufzeit?
Dienstbarkeiten: Wegrechte, Baurechte, Nutzniessungen?
Altlastenkataster: Eintrag = teure Sanierungspflicht.

Finger weg, wenn …
• Nutzniessung lebenslang
• Baurecht 1. Rang ≤ 40 J. Restlaufzeit
• Altlasten «sanierungsbedürftig» ohne Kostenschätzung.

5 Persönliches Profil & Objekttyp

Investor-Profil	Geeignete Objekte	Besser meiden
„Flipper“ (kurzfristig)	Wohnungen mit kosmetischem Bedarf	Kernsanierung + Langzeitmieter
Cashflow-Jäger	MFH 3-8 Einheiten, Wachstumsgemeinde	Einzelhaus in Randlage
DIY-Sanierer	EFH 70er-Jahre, gute Substanz	Denkmalschutzobjekte

6 Entscheidungs-Flow: Go oder No-Go in 5 Fragen

Aufklappen für Checkliste

1. Erreicht das Projekt selbst im «+15 % Kosten»-Szenario deine Mindest-Rendite?
2. Kannst du binnen 20 Tagen liquid sein?
3. Ist die Sanierung technisch und zeitlich beherrschbar?
4. Passt das Objekt zu deiner Strategie & Zeitkapazität?
5. Sind alle rechtlichen Risiken (Lasten, Mietverträge) transparent?

7 Fallstudie: Zwei ähnliche Häuser, zwei Entscheidungen

Haus A (ZH-Unterland): Baujahr 2002, leichte Kosmetik, Leerstand 0,7 %. → Zuschlag 1,05 Mio. → Rendite 4,2 % p. a. Haus B (FR-Land): Baujahr 1965, Altlastenverdacht, Leerstand 3 %. → Zuschlag 0,85 Mio. → Sanierung 0,35 Mio. = Rendite 1,1 % p. a. Ergebnis: Haus A trotz höherem Preis profitabler, Haus B vom Profi verworfen.

8 Fazit: Kennzahlen schlagen Emotionen

Ob sich eine Zwangsversteigerung lohnt, entscheidet nicht der Tiefstpreis, sondern das Gesamtkonzept aus Liquidität, Sanierung, Lage und Rechtsklarheit. Wer nüchtern prüft, realistisch kalkuliert und seine eigene Strategie kennt, greift zu, alle anderen lassen lieber den Hammer fallen, bevor er zur Kostenkeule wird.