16. Mai 2025
Ein Zuschlag unter Marktwert klingt verlockend, doch aus Traumdeals können schnell Albträume werden, wenn du Blindgänger ersteigerst. Dieser Leitfaden zeigt, wie du Fehlkäufe systematisch ausschliesst: von der ersten Objektanalyse bis zum letzten Gebot. Alle Tipps sind praxiserprobt und passen gleichermassen für Einsteiger und Profis, die ihr Risikomanagement fintunen wollen.
Die + 1-Komponente («People Risk») erinnert daran, dass unehrliche Schuldner, trödelnde Ämter oder übermotivierte Gegenbieter jeden Plan kippen können. Baue Puffer ein!
Eintrag | Gefahr | Deal-Breaker? |
---|---|---|
Weg- oder Näherbaurecht | Baureserve schrumpft | Möglich, falls Rendite > 8 % |
Nutzniessung | Dritter nutzt oder bewohnt Objekt | Ja, falls Lebenslang < 80 J. |
Baurecht im 1. Rang | Bank belehnt tiefer (≤ 60 %) | Nur mit viel EK |
Denkmalschutz | Sanierung teuer, Bewilligungen lang | Nein, wenn Subventionschance > 30 % |
Erst die Summen addieren, dann bietet man. Wer das umkehrt, kauft sich in den Minusbereich.
Zwischen Zuschlag und Zahlungstermin liegen oft nur 20 Kalendertage. Plane Zwischenkredit + 10 % Reserve.
Ist-Zins 1,75 %
Stress-Zins 3,75 %
Cashflow ≥ 0 ? ✔ Kaufen: ✖ Finger weg
Handänderungssteuern sinken beim Hammerpreis, Grundstückgewinnsteuer steigt, weil Anschaffungswert tief ist. Plane Haltedauer ≥ 5 Jahre, um Progression auszubremsen.
«Du verdienst beim Einkauf, realisiert wird es erst beim Verkauf oder in der Miete.»
Bei Einfamilienhäusern unbedingt Räumungsfrist prüfen. Setze im Worst-Case 90 Tage Leerstand in deine Finanzplanung.
Absprachen («Rings») sind strafbar. Achte auf auffällige Wechselgebote zwischen denselben Personen. Verdacht → nach Zuschlag sofort schriftlich ans Amt (Frist 10 Tage).
Praktisch nicht. Nur bei gravierenden Verfahrensfehlern innert 10 Tagen (Beschwerde gemäss Art. 134 ff. SchKG), also besser vorher prüfen!
Ja, Many Versicherer bieten Deckung ab Zuschlag. Das schützt bei Brand oder Elementarereignissen zwischen Zuschlag und Eintrag.
Prüfe Kataster (Belastete Standorte / Altlasten-Datenbank), analysiere Bodenklasse, Nähe zu Tankstellen / Werkhöfen und budgetiere min. CHF 50 000 Reserve bei Verdachtsmomenten.
Zwangsversteigerungen werden erst riskant, wenn du Risiken ignorierst. Wer Rechtslage, Technik, Finanzen und Menschenfaktoren im Blick behält, trennt schnell Schnäppchen von Schrott. Setze die «6 + 1»-Prüfstufen, kalkuliere konservativ und halte immer einen Plan B bereit, so wird aus jeder Auktion eine Chance, ohne Fehlgriff Vermögen aufzubauen.