Steuerliche Vorteile und Nachteile beim Kauf aus einer Zwangsversteigerung

Wer in der Schweiz ein Objekt unter dem Hammer erwirbt, spart meistens nicht nur beim Kaufpreis, sondern profitiert auch von interessanten Steuereffekten. Von der (teilweisen) Befreiung der Handänderungssteuer bis hin zu optimierten Schuldzinsabzügen gibt es zahlreiche Pluspunkte, doch es lauern auch wenige, aber wichtige Fallstricke. Dieser Artikel beleuchtet beide Seiten detailliert, damit dein Steuerkompass genau nach Gewinn zeigt.

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1 Drei Steuer­ebenen, die du kennen musst

Ebene	Typische Steuern / Gebühren	Zwangsversteigerungs-Spezifika
Bund	Einkommens- & Vermögenssteuer (Eigenmietwert, Schuldzinsen)	Unverändert, aber Basiswerte oft tiefer
Kanton	Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Vermögenssteuer, evt. Liegenschaftssteuer	Transfersteuern teilweise erlassen
Gemeinde	Hebesätze auf Kantonssteuern, Abgaben‎	Regelt Mitteilungen & Fristen mit dem Betreibungsamt

2 Handänderungssteuer: Vorteil trifft Kantonsgrenze

2.1 Befreiung oder Reduktion

In mehreren Kantonen entfällt die Handänderungssteuer komplett (z. B. Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen). In anderen halbiert sie sich oder wird nach dem Hammerpreis statt dem Marktwert berechnet, beides senkt deine Belastung deutlich.

«Wer in einem Null-Steuer-Kanton wie Zürich bietet, spart bis zu 3.3 % des Kaufpreises, ein versteckter Renditehebel, der gerade bei Millionenobjekten kräftig wirkt.»

2.2 Rechenbeispiel

Hammerpreis              CHF 1’200’000
Handänderungssteuer 1.5 % Kanton A     =  CHF   18’000
Handänderungssteuer 0 %  Kanton ZH     =  CHF        0
Sofortiger Vorteil                       CHF   18’000

3 Grundstückgewinnsteuer: Vorteil heute, Pflicht morgen

• Beim Kauf: Die Steuer schuldet immer der Veräusserer (Schuldner), nicht der Ersteher, du startest also steuerfrei.
• Beim späteren Verkauf: Tiefer Hammerpreis heisst tiefer Anschaffungspreis → deine künftige Grundstückgewinnsteuer kann höher ausfallen.
• Progressionsfalle umgehen: Durch Haltedauer (Abschläge ab 5 J., oft 50 % nach 20 J.) oder steuerneutrale Ersatzbeschaffung.

4 Eigenmietwert & Schuldzinsabzug, das Dauerthema

4.1 Niedriger Steuerwert

Viele Kantone setzen den Vermögenssteuerwert anfänglich bei rund 70 % des Hammerpreises an. Das reduziert Vermögenssteuer und den kantonalen Eigenmietwert, während der Bundesabzug (20 %) weiterhin greift.

4.2 Zinsen voll abziehen

Hypothekar- und Privatkreditzinsen sind bis zur Höhe der Vermögenserträge abzugsfähig. Gerade in den ersten Jahren fällt der Zinsanteil hoch aus, ein Liquiditätsvorteil für Ersteigerer:innen.

5 Weitere Steueraspekte im Überblick

• Mehrwertsteuer: Nur relevant bei optierten Geschäfts­liegenschaften, Betreibungsamt muss 10 Tage nach Zuschlag klären, ob MWST anfällt.
• Liegenschaftssteuer / Baurechtszins: Läuft meist anteilig ab Zuschlagstag weiter, kein Sonderrabatt, aber auch keine Zusatzlast.
• Zahlungsfrist & Verzugszins: Das Betreibungsamt darf max. 20 Tage Zahlungsfrist gewähren, verspätete Zahlung kostet 5 % Verzugszins, steuerlich nicht abzugsfähig.

6 Steuerliche Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteil	Nachteile / Grenzen
Handänderungssteuer reduziert oder entfällt (kantonal) → sofortige Ersparnis	In «Hochsteuer»-Kantonen weiterhin volle Belastung
Schuldzinsabzug wirkt auf hohen Anfangszins	Zinsabzug begrenzt auf Vermögensertrag
Tiefer Vermögenssteuerwert & Eigenmietwert	Höhere Grundstückgewinnsteuer bei späterem Verkauf
Renovations-/Unterhaltskosten absetzbar (werterhaltend)	Wertvermehrende Investitionen erhöhen spätere Gewinnsteuer
Keine MWST bei Privatobjekten	MWST-Komplexität bei optierten Gewerbeobjekten

7 Praxisbeispiel: Lisa rechnet nach

Lisa ersteigert 2025 in Bern eine Doppelhaushälfte für CHF 950 000 (Marktwert CHF 1.2 Mio.). Die kantonale Handänderungssteuer beträgt 1.8 %, aber nur auf den Hammerpreis, was ihr sofort CHF 4 500 spart. Ihr Vermögenssteuerwert liegt bei CHF 665 000, die jährliche Steuerersparnis gegenüber einem Kauf zum Marktwert beläuft sich auf rund CHF 350. Nach fünf Jahren möchte Lisa verkaufen: Da der tiefe Anschaffungspreis als Basis gilt, fallen bei identischem Marktwert höhere Grundstückgewinnsteuern an, sie plant darum, bis Jahr 10 zu halten, um von den Haltedauer-Abschlägen zu profitieren.

8 Steuer-Checkliste für Ersteigerer:innen

1. Kantonale Regeln für Handänderungs- & Liegenschaftssteuer prüfen.
2. Schätz-/Hammerpreis in die Vermögensplanung einbeziehen.
3. Hypothek so strukturieren, dass Zinsabzug maximal wirksam wird.
4. Renovationen: werterhaltend versus wertvermehrend sauber trennen.
5. Haltedauer strategisch planen (Abschläge Grundstückgewinnsteuer).

9 FAQ

Kann ich die Handänderungssteuer nachträglich zurückfordern?

Nein. Wird sie einmal bezahlt, gibt es keine Rückerstattung. Prüfe daher bereits vor der Auktion, ob Befreiungen gelten.

Was passiert, wenn ich innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufe?

Die meisten Kantone kennen Progression: Je kürzer die Haltedauer, desto höher der Steuersatz auf den Gewinn, in Extremfällen bis 50 %.

Kann ich Verluste steuermindernd geltend machen?

Nein. Grundstückverluste werden steuerlich nicht anerkannt und können auch nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.

10 Fazit: Mit Wissen steueroptimiert zum Hammer-Deal

Zwangsversteigerungen eröffnen nicht nur Preis-, sondern auch Steuerrabatte: tiefe Transfersteuern, optimierte Schuldzinsabzüge und ein günstiger Vermögenssteuerwert. Wer jedoch nicht auf die spätere Grundstückgewinnsteuer achtet oder in einem Hochsteuer- Kanton bietet, verschenkt Potenzial. Informiere dich früh, nutze kantonale Befreiungen, und mache den Gang zum Betreibungsamt zum steuerlichen Heimspiel.