Tessin führt die Schweiz an: Zwangsversteigerungen als mediterrane Gelegenheit

Warum das Tessin der Taktgeber ist

Wer Zwangsversteigerungen in der Schweiz strategisch nutzt, kommt am Tessin (TI) kaum vorbei. Der Südkanton führt die Ranglisten seit Jahren an – sowohl nach absoluter Zahl als auch pro Kopf. 2024 wurden hier 114 Versteigerungen registriert und zugleich die höchste Quote pro 100’000 Einwohner gemessen (32.6). 2023 lag der Kanton mit 135 Terminen vorne (Quote: 38.2), 2022 mit 146 (Quote: 41.3) und 2021 mit 154 (Quote: 77.6). Diese Konstanz macht das Tessin zum planbaren Hotspot für renditeorientierte Käufer.

Im Vergleich zeigt sich: Auch Waadt (VD), Wallis (VS) und Bern (BE) weisen überdurchschnittliche Aktivität auf, doch das Tessin setzt seit 2021 den Ton. Städte-Kantone wie Zürich (ZH) und Genf (GE) liegen in der Pro-Kopf-Betrachtung naturgemäss zurück – trotz teils hoher absoluter Werte.

Vier Jahre im Überblick – Zahlen & Tendenzen

Jahr	Tessin: Termine (absolut)	Tessin: ZVG je 100’000 Ew.	Schweizweite Besonderheiten
2024	114	32.6	Gesamtvolumen der Zwangsversteigerungen rund 671 Mio. CHF; Spitzenmonate Juni & Oktober.
2023	135	38.2	Jahresvolumen rund 561 Mio. CHF; Spitzenmonate März & Juni.
2022	146	41.3	Jahresvolumen rund 744 Mio. CHF; hohe Aktivität im Herbst.
2021	154	77.6	Jahresvolumen rund 904 Mio. CHF; Spitzenmonate Mai & Juni.

Die Daten zeigen: Wer regelmässig im Tessin mitbietet, findet verlässlich ein grosses Angebot – und profitiert von saisonalen Ruhephasen im Sommer.

Objektarten & Preisniveaus – was im Tessin typischerweise unter den Hammer kommt

Die Angebotsstruktur im Tessin folgt dem Schweizer Muster: Eigentumswohnungen und Wohnhäuser stellen den Grossteil der Versteigerungen. 2024 machten diese Kategorien landesweit rund 75 % aller Fälle aus; 2023 waren es etwa zwei Drittel. Für Käufer heisst das: ein breites Feld von Ferienwohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern – ideal für unterschiedliche Rendite- und Nutzungsstrategien.

Auf der Preisebene ist die Spreizung je Objekttyp relevant: 2024 waren Villen schweizweit mit Ø 3.92 Mio. CHF die teuerste Kategorie (2023: Ø 5.1 Mio. CHF). Wohn-/Geschäftshäuser lagen 2024 bei Ø 1.82 Mio. CHF, Mehrfamilienhäuser bei Ø 1.59 Mio. CHF. Für investierende Käufer bedeutet das: Premium-Segmente bleiben werthaltig, gleichzeitig eröffnen Wohnungen und klassische Wohnhäuser attraktive Einstiegspunkte.

Saisonmuster: planen, wenn andere baden

Konsequent niedrige Sommermonate: Juli/August sind seit Jahren ruhig – ideal, um weniger Konkurrenz zu haben.
Spitzen vor & nach den Ferien: 2024 stachen Juni und Oktober heraus; 2023 März und Juni; 2022 Oktober/November.
Routine schlägt Zufall: Wer die Termine zyklisch beobachtet, erhöht die Trefferquote spürbar.

Strategien für mediterrane Gelegenheiten

1) Ferienwohnung als Cashflow-Baustein

Eigentumswohnungen im Tessin (TI) profitieren von der touristischen Nachfrage. In der Versteigerung lassen sich Objekte mit marktgerechten Verkehrswerten identifizieren; die Bandbreite reicht in allen Jahren schwerpunktmässig bis 1 Mio. CHF, mit Häufungen im Bereich bis 600 Tsd. CHF (CH-weit 2023). Wer die Vermietbarkeit prüft (Lage, Erschliessung, Bewirtschaftung), kann den Kaufpreishebel in laufende Erträge übersetzen.

2) Klassisches Wohnhaus: Stabilität und Planbarkeit

Wohnhäuser sind in allen Jahren eine Kernkategorie. 2023 lag die Häufung der Verkehrswerte zwischen 400 Tsd. und 1.2 Mio. CHF. In Kombination mit moderaten Instandsetzungskosten ergibt sich im Tessiner Markt häufig ein vorteilhaftes Verhältnis aus Kapitaleinsatz, Bewirtschaftungssicherheit und Wertpotenzial.

3) Selektive Premium-Objekte

Im oberen Segment (Villen, Wohn-/Geschäftshäuser) schwanken Durchschnittswerte stärker; 2024 lagen Villen-Ø unter dem Vorjahr. Für selektive Käufer mit klarem Sanierungs- oder Nutzungsplan lässt sich hier Value-Add heben – insbesondere, wenn die Lage Qualitätskriterien erfüllt (Ruhiglage, Aussicht, Anbindung).

Regionale Einordnung & Benchmarks

Südliche Kantone prägen die Schweiz in der Zwangsversteigerungs-Statistik: Neben dem Tessin (TI) sind Waadt (VD) und Wallis (VS) regelmässig stark vertreten. Bemerkenswert sind zeitweise erhöhte Pro-Kopf-Raten in Jura (JU) und Glarus (GL), während die grossen Zentren Zürich (ZH) und Genf (GE) in dieser Betrachtung zurückfallen. Für naturnahes, alpines Freizeitvermögen bietet zudem Graubünden (GR) eine ergänzende Spielwiese – wenngleich mit volatileren Durchschnittswerten je nach Objektmix.

Benchmark-Tabelle: Aktivität und Einordnung

Kanton	Aktivität (aktuelle Tendenz)	Einordnung für Investoren
Tessin (TI)	Konstant führend (absolut & pro Kopf)	Hohe Angebotsdichte, breit von ETW bis Villa
Waadt (VD)	Stets Top 3 (absolut)	Spannend für städtisch-geprägte Lagen und Seeufer
Wallis (VS)	Regelmässig weit vorne	Ferienmärkte & Zweitwohnsitzprofile
Jura (JU) / Glarus (GL)	Überdurchschnittliche Pro-Kopf-Raten	Nischen mit selektiver Tiefe
Zürich (ZH) / Genf (GE)	Pro Kopf tiefer	Preisniveaus hoch; selektive Chancen
Graubünden (GR)	Wechselhafte Muster	Chalets & Ferienwohnungen mit Lageprämie

Due Diligence kompakt: in fünf Schritten zur sicheren Entscheidung

Terminkalender aufbauen: Zyklen beachten (Juni/Oktober hoch; Juli/August ruhig) und proaktiv Akten anfordern.
Verkehrswert verstehen: Er ist eine betreibungsamtliche Schätzung – ideal als Startpunkt für Szenario-Kalkulationen.
Objektprüfung strukturieren: Lage, baulicher Zustand, Miet-/Nutzungspotenzial, Haustechnik, Nebenkosten und allfällige Dienstbarkeiten.
Gebotsdisziplin: Obergrenzen aus Cashflow und CAPEX ableiten; Sommertermine bewusst nutzen.
Finanzierung & Exit: Reserven einplanen (Sanierung, Leerstand) und Exit-Pfade definieren (Halten, Teilverkauf, möblierte Vermietung).

Quick-Check: Chancenprofil im Tessin

Faktor	Relevanz	Praxis-Tipp
Angebotsdichte	Hoch (führend in CH)	Monitoring nach Ortsteilen strukturieren; Filter für Objekttypen hinterlegen.
Saisonalität	Deutlich	Sommer nutzen, um mit weniger Konkurrenz zu bieten.
Objektmix	Breit (ETW, Wohnhäuser; Premium möglich)	Strategie nach Cashflow (ETW) vs. Wertsteigerung (Haus/Villa) ausrichten.
Preisstruktur	Von Einstieg bis Premium	Obergrenzen strikt an Nettoerträgen und CAPEX ausrichten.

FAQ: Häufige Fragen zu Versteigerungen im Tessin

Warum passiert im Tessin so viel? Eine Mischung aus Marktgrösse, aktiver Terminierung und hoher Zweitwohnungs-/Feriennachfrage sorgt für stetige Angebotszufuhr.

Gibt es die „eine“ beste Objektart? Nein. Wohnungen liefern oft planbaren Cashflow, Wohnhäuser Hebel über Zustand & Lage. Premium-Objekte erfordern disziplinierte Kalkulation.

Wann bieten? Termine kurz vor/nach der Ferienzeit sind oft ergiebig. Wer früh Akten anfordert und Besichtigungen nutzt, sichert sich Informationsvorsprung.

Fazit: Mediterrane Gelegenheit mit System

Das Tessin (TI) ist kein Zufallsfund, sondern eine stetige Quelle hochwertiger Zwangsversteigerungen – mit berechenbaren Zyklen, breitem Objektmix und klaren Preisankern über die betreibungsamtlichen Verkehrswerte. Im Vergleich zu Waadt (VD) und Wallis (VS) behauptet der Südkanton seine Führungsrolle seit Jahren. Wer Monitoring, Disziplin und saubere Due Diligence kombiniert, verwandelt die mediterrane Kulisse in verlässliche Rendite.