Schwyz & Glarus: Tradition trifft Rendite im Versteigerungsmarkt
17. Juli 2025
Eingebettet zwischen Mythen und Tödi pflegen die Kantone Schwyz SZ und Glarus GL eine jahrhundertealte Baukultur, vom Riegelhaus am Zugersee bis zum Walserhof im Glarnerland. Genau diese Kombination aus Bodenständigkeit und kapitalstarken Zürich-Pendlern macht Zwangsversteigerungen hier zu einem Geheimtipp für Investoren, die abseits der ausgetretenen Grossstadtpfade suchen.
1 | Angebotsdichte: Klein, aber oho
| Jahr | Schwyz (Stk.) | Glarus (Stk.) | GL je 100 000 EW | SZ je 100 000 EW |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 7 | 11 | 27,2 | 4,4 |
| 2023 | 9 | 9 | 22,3 | 5,7 |
| 2024* | ≈ 8 | ≈ 10 | 12,2 | ≈ 4,0 |
*Schätzung 2024 gemäss Balkengrafik im Marktbericht 2024.
Glarus schafft es damit regelmässig in die Top-5 der Schweiz, wenn man auf die Versteigerungen pro Einwohner schaut, ein klarer Hinweis auf ein überraschend grosses Objektangebot in einem der kleinsten Kantone.
2 | Preisstruktur, vom Budget-Chalet bis zur Seevilla
2.1 Eigentumswohnungen
- Schwyz 2023: Ø Verkehrswert nur 135 000 CHF: schweizweiter Tiefstwert.
- Glarus 2023: Ø 547 000 CHF (immer noch 26 % unter nationalem Mittel von 742 000 CHF).
- Genf zum Vergleich: 1,975 Mio. CHF (2022), mehr als das 14-Fache von Schwyz.
2.2 Wohnhäuser
- Schwyz 2023: Ø 486 000 CHF, ideale Fix-&-Flip-Grösse.
- Glarus 2022: Ø 431 000 CHF, 55 % unter Zürich (1,568 Mio. CHF).
„83 % aller Eigentumswohnungen und 75 % aller Wohnhäuser wiesen 2022 einen Verkehrswert unter 1 Mio. CHF auf.“
3 | Objektmix & Entwicklungspotenzial
Sowohl in SZ als auch in GL dominieren Wohnhäuser und Eigentumswohnungen, zusammen stellen sie rund 70 % der Auktionen. Gewerbliche Spezialitäten, ältere Sägereien, Trafostationen oder Berggasthöfe, tauchen jedoch regelmässig auf und bieten kreative Value-Add-Chancen, etwa für Co-Working-Hubs oder Micro-Apartments.
4 | Drei bewährte Strategien
- «Fix & Let» am See
3-Zi-Whg. in Brunnen (SZ), Startpreis 70 % von 285 000 CHF, Sanierung 30 000 CHF, Nettomiete 1 450 CHF / Monat → Bruttorendite 5 %. - Chalet-Flip im Klöntal
Verkehrswert 640 000 CHF, Zuschlag 460 000 CHF (Juli-Termin, wenig Bieter), Renovation und möbliertes Ferienkonzept, Exit 680 000 CHF → 35 % Kapitalhebel. - Light-Industrial-Lofts in Näfels (GL)
Leerstehende Spinnerei, Verkehrswert 1,45 Mio. CHF, Umbau in 12 Ateliers, Zielmiete 230 CHF/m²/Jahr → IRR > 12 %.
5 | Timing & Taktik
- Saisonfenster: Spitzenmonate schweizweit sind März, Juni und Oktober, der Juli 2024 hatte nur 19 Termine, perfekte Gelegenheit, in GL und SZ „ohne Lärm“ zu kaufen.
- Zweitaufruf nutzen: Wird im ersten Durchgang das 70 %-Gebot verfehlt, fällt die Untergrenze, gerade in kleinen Kantonen keine Seltenheit.
- Bankgarantie vorzeigen: 10 % Anzahlung sofort, Rest binnen 20 Tagen, Liquidität beeindruckt Mitbieter und Richter.
6 | Vergleich mit den «Grossen»
Während ZH und VD in absoluten Zahlen mehr Auktionen bieten, punkten Schwyz und Glarus mit drei Alleinstellungsmerkmalen:
- Überdurchschnittliche Angebotsdichte pro Einwohner (GL Top 3, SZ über dem Schweizer Mittel).
- Markant tiefere Einstiegspreise, selbst Seelagen kosten deutlich unter der Millionengrenze.
- Traditionsfaktor: Rustikale Holzbauten und historische Steinmauern lassen sich emotional und wirtschaftlich vermarkten, ein Wettbewerbsvorteil gegenüber austauschbaren Vorortwohnungen im Mittelland.
Fazit, Tradition trifft Rendite
In keinem anderen Landesteil prallen Alpen-Romantik und Investment-Logik so gewinnbringend aufeinander wie im Glarnerland und in Schwyz. Die Daten zeigen: hohe Versteigerungsdichte, tiefe Einstiegspreise und ein Objektmix mit Charakter schaffen eine Spielwiese für clevere Käuferinnen und Käufer. Wer die Terminkalender der Betreibungsämter aufmerksam verfolgt und seine Finanzierung parat hat, kann sich hier 2025 ein Stück Innerschweizer Tradition mit attraktivem Renditepotenzial sichern.
