Hypotheken für ersteigerte Immobilien: Was ist möglich?

Die Schweizer Zwangsversteigerung ist längst nicht mehr nur ein Bargeld-Spiel. Dank cleverer Finanzierungs­instrumente lassen sich ersteigerte Objekte heute fast genauso komfortabel belehnen wie klassische Käufe, oft mit dem Bonus, dass der Kaufpreis bereits unter Marktwert liegt. Doch die Uhr tickt: Zwischen Zuschlag und Kaufpreiszahlung liegen meist nur 20 Tage. Wer hier die richtige Strategie kennt, sichert sich Eigentum, Zinssatz und Steuervorteile in einem Aufwasch.

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1 Besonderheiten einer Zwangsauktion

• Sicherheitsleistung von 10 % des Schätzwerts am Auktionstag, ohne sie kein Bieterpaddel.
• Zahlungsfrist für den Restkaufpreis: 20 Kalendertage (kantonal leicht variierend).
• Keine Vorbehaltsklauseln: Finanzierungs- oder Rücktrittsbedingungen sind ausgeschlossen.

«Der Zeitdruck ist real, aber er lässt sich mit einer Zwischenfinanzierung elegant überbrücken. Danach folgt die reguläre Hypothek zu marktüblichen Konditionen.»

2 Eigenmittel & Belehnung: Spielregeln ab 2025

Mit Basel III zieht die FINMA die Schraube an: Mindestens 10 % hartes Eigenkapital müssen künftig eingebracht werden, und die Hypothek ist binnen 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren.

Finanzierungsstufe	Max. Belehnung	Typischer Zinssatz (Stand 2025)
1. Rang	66 % - 70 %	SARON + 0.9 % bis Fest 5 J.: 1.65 %
2. Rang	bis 80 % (teilweise 85 %)	Aufschlag +0.5 % - +1 %
Zwischenfinanzierung	bis 100 % Kaufpreis	SARON + 1.5 % (typisch 3-12 Monate)

3 Schritt 1: Zwischenfinanzierung für die 20-Tage-Frist

1. Kurzfristiger Kredit (SARON oder variable Hypothek) bis zur Grundbucheintragung.
2. Tilgung aus definitiver Hypothek unmittelbar nach Eintrag, keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn dies vertraglich geregelt ist.
3. Gebühren: 0.2 % - 0.4 % Bereitstellungs­kommission, Zins nur für Inanspruchnahme­tage.

4 Schritt 2: Die definitive Hypothek strukturieren

4.1 Modellwahl

• SARON: maximale Flexibilität für Umnutzungs- oder Sanierungsphasen.
• Festhypothek 5-10 J.: Sicherheit bei historisch günstigen Zinsen.
• Tranchierung: Kombination aus SARON + Fest zur Risikostreuung.

4.2 Belehnungsbasis: Marktwert vs. Zuschlagspreis

Viele Institute setzen den Schätz­wert an, nicht den Hammerpreis. Liegt der Zuschlag 20 % tiefer, erhöht dies faktisch deine Belehnung und senkt den geforderten Eigen­mittelanteil, ein versteckter Renditebooster.

Was, wenn die Bank nur den Zuschlagspreis anerkennt?

Dann lohnt sich ein zweites Gutachten oder der Gang zu einer Versicherungs­bank. Viele Regionalbanken honorieren den vollen Marktwert, solange eine offizielle Schätzung vorliegt.

5 Rangübernahme: Hypotheken des Schuldners neu ordnen

Ist noch eine alte Hypothek im 1. Rang eingetragen, kannst du wählen:

• Übernahme der Konditionen (falls attraktiv).
• Ablösung und Neuerstellung, Gebühren trägt i. d. R. der Ersteher.

Die Bank prüft dabei wie bei jedem Schuldnerwechsel deine Trag­barkeit (max. 35 % des Brutto­einkommens für Zins, Amortisation, Nebenkosten).

6 Steuern: Clever optimieren

• Schuldzinsen sind voll abzugsfähig, solange sie den Vermögensertrag nicht übersteigen.
• Grundstückgewinnsteuer zahlt der veräussernde Schuldner, nicht der Ersteher.
• Handänderungssteuer entfällt in einigen Kantonen bei Betreibungsverwertungen, z. B. Zürich, Zug, St. Gallen.
• Renovationskosten innert fünf Jahren nach Kauf steuerlich absetzbar, falls werterhaltend.

7 Praxisbeispiel: Von der Auktion zur Traumrendite

Im Februar 2025 ersteigert René in Luzern ein Mehrfamilienhaus für CHF 2.4 Mio. (Schätzwert 3.0 Mio.). Er überbrückt die Zahlung mit einem SARON-Zwischenkredit (3 Monate, 3.1 % Zins). Nach dem Grundbucheintrag schliesst er eine Festhypothek über 1.8 Mio. zu 1.65 % und eine SARON-Tranche über 300 000 Franken. Sein effektiver Belehnungsgrad liegt bei 70 %, seine Eigenmittel bei 720 000 Franken. Dank tieferem Zuschlag erhöht sich die Netto-Rendite um 3.4 % p. a. gegenüber einem Kauf zum Marktwert.

8 Finanzierungs-Checkliste

1. Zahlungsplan des Betreibungsamts studieren (Frist 20 Tage).
2. Bankgespräch vor der Auktion, schriftliche Zwischen­finanzierungs­zusage sichern.
3. Sicherheitsleistung (10 %) auf Liquiditäts­konto bereitstellen.
4. Offizielles Schätzungs­gutachten besorgen.
5. Nach Zuschlag: Hypothekarvertrag finalisieren & einreichen.
6. Steuerliche Abzüge in der nächsten Steuererklärung deklarieren.

9 FAQ

Kann ich die Kaution fremdfinanzieren?

Ja, mittels Lombardkredit auf Wertschriften oder kurzfristigem Privatdarlehen. Die Bank akzeptiert dies, solange Eigen­mittel­ Herkunft klar ausgewiesen ist.

Wie viel Eigenkapital brauche ich min. wirklich?

10 % harte Eigenmittel (nicht aus Pensionskasse) plus Kauf­nebenkosten, alles darüber kann 2. Säule oder Vorbezug 3a sein.

Gibt es spezielle Angebote von Versicherungen?

Einige Lebens­versicherer vergeben policen­gedeckte Hypotheken bis 65 % Belehnungs­grad, attraktiv, wenn du gleichzeitig Vorsorge aufbaust.

10 Fazit: Finanzierung, kein Hürdenlauf, sondern Vorteil

Mit der richtigen Kombination aus Zwischenfinanzierung, schlanker Belehnung und steuerlicher Optimierung wird die vermeintliche Hürde der 20-Tage-Frist zum Steigbügel für überdurchschnittliche Renditen. Kenne die Spielregeln, sprich früh mit deiner Bank, und verwandle den Hammer­schlag bei der Zwangsversteigerung in einen sicheren Zinsvorteil auf Jahrzehnte.