Fehlkäufe vermeiden: Worauf du besonders achten solltest

Ein Zuschlag unter Marktwert klingt verlockend, doch aus Traumdeals können schnell Albträume werden, wenn du Blind­gänger ersteigerst. Dieser Leitfaden zeigt, wie du Fehlkäufe systematisch ausschliesst: von der ersten Objektanalyse bis zum letzten Gebot. Alle Tipps sind praxiserprobt und passen gleichermassen für Einsteiger und Profis, die ihr Risikomanagement fintunen wollen.

---

1 Die «6 + 1»-Prüfstufen gegen böse Überraschungen

1. Rechtslage: Grundbuch, Lasten, Dienstbarkeiten
2. Bausubstanz: Gutachten & Begehung
3. Finanzierung: Belehnung, Sicherheitsleistung, Liquidität
4. Markt: Lage, Mikrodaten, Mietspiegel
5. Steuern: Handänderung, Gewinnsteuer, Eigenmietwert
6. Exit-Optionen: Verkauf, Vermietung, Umnutzung
7. + 1 «People Risk»

Die + 1-Komponente («People Risk») erinnert daran, dass unehrliche Schuldner, trödelnde Ämter oder übermotivierte Gegen­bieter jeden Plan kippen können. Baue Puffer ein!

2 Recht & Lasten: Der wohl wichtigste Filter

2.1 Checkliste Lastenblatt

Eintrag	Gefahr	Deal-Breaker?
Weg- oder Näherbaurecht	Baureserve schrumpft	Möglich, falls Rendite > 8 %
Nutzniessung	Dritter nutzt oder bewohnt Objekt	Ja, falls Lebenslang < 80 J.
Baurecht im 1. Rang	Bank belehnt tiefer (≤ 60 %)	Nur mit viel EK
Denkmalschutz	Sanierung teuer, Bewilligungen lang	Nein, wenn Subventions­chance > 30 %

2.2 Praxis-Hack: Drei Fragen ans Betreibungsamt

1. «Welche Lasten bleiben definitiv bestehen?»
2. «Gibt es hängige Einsprache- oder Gerichtsverfahren?»
3. «Liegt eine Nutzungsbewilligung (BewG) vor?»

3 Bausubstanz: Was der Augenschein oft verbirgt

3.1 Minimales Vor-Ort-Tool-Kit

• Feuchtemessgerät (< CHF 80)
• Endoskop-Kamera für Hohlräume
• CO₂-Laser-Thermometer, Dämm­check

3.2 Sanierungs-Daumenregeln (Wohnbau)

• < 15 J. → meist nur Auffrischen ≈ 120 CHF/m²
• 15 - 35 J. → Teilsanierung ≈ 350 CHF/m²
• > 35 J. → Kernsanierung ≈ 750 CHF/m²

Erst die Summen addieren, dann bietet man. Wer das umkehrt, kauft sich in den Minusbereich.

4 Finanzielle Stolpersteine & wie du sie umgehst

4.1 Liquiditätsfalle «20-Tage-Frist»

Zwischen Zuschlag und Zahlungs­termin liegen oft nur 20 Kalender­tage. Plane Zwischenkredit + 10 % Reserve.

4.2 Zins-Stress-Test

Ist-Zins        1,75 %
Stress-Zins     3,75 %
Cashflow        ≥ 0  ?  ✔ Kaufen: ✖ Finger weg

4.3 Steuer-Turbo vs. Steuer-Bremse

Handänderungs­steuern sinken beim Hammerpreis, Grundstück­gewinnsteuer steigt, weil Anschaffungswert tief ist. Plane Haltedauer ≥ 5 Jahre, um Progression auszubremsen.

5 Markt-Reality-Check & Exit-Strategien

«Du verdienst beim Einkauf, realisiert wird es erst beim Verkauf oder in der Miete.»

• Plan A Vermietung: Brutto­rendite ≥ 5,5 %
• Plan B Handel/Flip: Spread ≥ 15 % nach NK + Reno
• Plan C Eigenbedarf: Cashflow δ = 0 akzeptabel, aber Wertsteigerungspotenzial ≥ 10 % in 5 J.

6 «People Risk», unterschätzte Fehlerquelle

6.1 Schuldner, die nicht ausziehen

Bei Einfamilien­häusern unbedingt Räumungsfrist prüfen. Setze im Worst-Case 90 Tage Leerstand in deine Finanzplanung.

6.2 Bieterdrama & Ringbildung

Absprachen («Rings») sind strafbar. Achte auf auffällige Wechselgebote zwischen denselben Personen. Verdacht → nach Zuschlag sofort schriftlich ans Amt (Frist 10 Tage).

7 Best-of-DON’Ts, Lern aus fremden Fehlern

1. Blindes Mitbieten: «Alle steigen ein, das muss gut sein». Nein.
2. Schönrechnen: „Sanierung? Macht man selbst für 50 CHF/m².“
3. Single-Exit: Kein Plan B für Verkauf oder Vermietung.
4. Zinsnachlässigkeit: 1 %-Punkt mehr killt die Rendite.
5. Keine Versicherung: Eigentums-Titel- oder Rechtsschutz spart oft fünfstellige Beträge.

8 60-Sekunden-Checkliste vor dem Gebot

• Lastenblatt → grüne Ampel
• Gutachten + Eigenprüfung ± 10 %
• Zwischenfinanzierung unterschrieben
• Sanierungsbudget + 15 % Puffer
• Zielpreis ≤ Schätzwert × 0,75
• Zins-Stress-Test bestanden

9 FAQ

Kann ich nach dem Zuschlag noch vom Kauf zurücktreten?

Praktisch nicht. Nur bei gravierenden Verfahrens­fehlern innert 10 Tagen (Beschwerde gemäss Art. 134 ff. SchKG), also besser vorher prüfen!

Hilft eine Hausrats- oder Gebäudeversicherung schon vor Besitzantritt?

Ja, Many Versicherer bieten Deckung ab Zuschlag. Das schützt bei Brand oder Elementarereignissen zwischen Zuschlag und Eintrag.

Wie schätze ich versteckte Altlasten ein?

Prüfe Kataster (Belastete Standorte / Altlasten-Datenbank), analysiere Bodenklasse, Nähe zu Tankstellen / Werkhöfen und budgetiere min. CHF 50 000 Reserve bei Verdachtsmomenten.

10 Fazit: Fehlkäufe? Nicht mit diesem Radar!

Zwangsversteigerungen werden erst riskant, wenn du Risiken ignorierst. Wer Rechtslage, Technik, Finanzen und Menschenfaktoren im Blick behält, trennt schnell Schnäppchen von Schrott. Setze die «6 + 1»-Prüfstufen, kalkuliere konservativ und halte immer einen Plan B bereit, so wird aus jeder Auktion eine Chance, ohne Fehlgriff Vermögen aufzubauen.