Zwangsversteigerungen in Graubünden: Chalet, Hütte oder Ferienwohnung?

Graubünden im Fokus: alpine Besonderheiten, die Rendite prägen

Zwischen Engadin, Surselva und Prättigau zeigt sich der Zwangsversteigerungsmarkt von Graubünden (GR) als Nischenmarkt mit Profil: überschaubare Fallzahlen, ein ausgeprägter Ferienwohnungsanteil und deutliche Preisunterschiede je Mikrolage. Für Anleger, die Chalets, Hütten und Ferienwohnungen ertragsorientiert denken, entsteht daraus ein klarer Vorteil: mehr Zeit für Due Diligence, präzisere Kalkulationen – und selektive Abschläge zum Verkehrswert bei Objekten mit Handlungsbedarf.

Datenlage 2021–2024: Was die Zahlen über Graubünden verraten

Die Schweiz verzeichnete 2024 610 Zwangsversteigerungen, das Gesamtvolumen stieg auf rund 670,9 Mio. CHF; besonders viele neue Termine wurden im Juni und Oktober angesetzt. Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellten etwa 75 % aller Fälle.

2023 gab es landesweit 644 Versteigerungen; die Terminspitzen lagen im März und Juni. Eigentumswohnungen und Wohnhäuser kamen zusammen auf circa 68 %; das Volumen belief sich auf rund 560,7 Mio. CHF.

Für Graubünden (GR) sind vor allem die Preisniveaus je Objekttyp aufschlussreich: 2023 lagen Wohnhäuser im Durchschnitt bei rund 2,213 Mio. CHF, Eigentumswohnungen bei etwa 483 Tsd. CHF. 2022 markierten Wohnhäuser mit rund 2,456 Mio. CHF schweizweit den Spitzenwert, während Eigentumswohnungen bei rund 835 Tsd. CHF lagen. 2021 zeigte sich die typische Stichproben-Volatilität in alpinen Kantonen: sehr hohe Ø-Werte bei Eigentumswohnungen (rund 1,821 Mio. CHF) bei gleichzeitig niedrigen Ø-Werten bei Wohnhäusern (rund 233 Tsd. CHF).

Kennzahl	2021	2022	2023	Kommentar
CH: Anzahl ZVG	854	622	644	Moderate Aktivität mit klarer Saisonalität (Frühsommer/Herbst).
CH: Volumen (CHF)	~904 Mio.	~744 Mio.	~561 Mio.	Rückgang 2022/2023, Aufschwung 2024 (siehe Text).
GR: Ø Eigentumswohnung	~1,821 Mio.	~0,835 Mio.	~0,483 Mio.	Alpine Premium-Lagen vs. kleine Stichproben erklären die Spreizung.
GR: Ø Wohnhaus	~0,233 Mio.	~2,456 Mio.	~2,213 Mio.	Starke Schwankungen durch Einzelfälle und seltene Großobjekte.

Was alpine Mikrolagen mit Rendite zu tun haben

Ferienorte & Erreichbarkeit

Der Erfolg eines Chalets oder einer Ferienwohnung hängt in Graubünden an kleinen Distanzen: Gehminuten zur Bergbahn, Taktfrequenz des ÖV, Schneesicherheit und die Nähe zu Versorgung, Schulen und medizinischer Grundversorgung. Orte mit guter Anbindung an St. Gallen (SG) oder Richtung Zürich (ZH) punkten mit breiterer Nachfragebasis; zusätzlich ziehen klassische Zweitwohnungsdestinationen Kaufkraft aus Tessin (TI), Waadt (VD) und Wallis (VS) an.

Objekttypen: Chalet, Hütte, Ferienwohnung

Chalet: Häufig größere Grundstücke, höhere Capex-Intensität (Dach, Fassade, Holzschutz), dafür starke Nachfrage in gefragten Skiorten.
Hütte/kleines Haus: Oft abseits, einfache Technik, ideal für Value-Add (Ausbau, Dämmung, Heizung).
Ferienwohnung: Meist standardisierte Grundrisse; marktfähig, wenn Grundbuch, Sondernutzungsrechte und Hausreglement klar sind.

Saisonalität & Bietdynamik: richtig timen

Auf Kantonsebene zeigt sich ein klares Muster: neue Termine häufen sich im Frühsommer und Herbst (2024: Juni/Oktober; 2023: März/Juni). Für Investoren bedeutet das: Finanzierungslimiten und Objektprüfungen vorziehen, damit in Peak-Phasen handlungsfähig geboten werden kann.

In Graubünden gewinnt, wer Mikrolage, Technik und Ertragswert sauber in Zahlen übersetzt – der Verkehrswert ist Leitplanke, nicht Zielpreis.

Technik & Capex im Alpenraum: wo sich Investitionen rechnen

Schnee- & Windlast: Dachstatik, Eindeckung, Lawinen- und Hangwasserführung prüfen; bei Hütten häufig Nachrüstbedarf.
Wärme & Betrieb: Austausch veralteter Ölheizungen, Wärmepumpe/Pellet, hydraulischer Abgleich, Fenster & Hülle – das senkt Leerstandsrisiken durch bessere Nutzungsqualität.
Energie & PV: Südausrichtung, Dachfläche und Anschlussleistung für PV kalkulieren; Eigenverbrauch erhöht Attraktivität bei Feriennutzung.
Erschließung: Zufahrt, Winterdienst, Stellplätze und Tiefgaragenhöhen (SUV, Dachbox) beachten.

// Rückwärtskalkulation (vereinfachtes Muster für Ferienobjekte)
Jahresnettomiete = Wochenmiete_peak * Wochen_peak + Wochenmiete_off * Wochen_off
Ertragswert = Jahresnettomiete / Diskontsatz
Capex = Hülle + Heizung + Innenausbau + Nebenkosten
Sicherheitsabschlag = 10%–20% (Mikrolage, Auslastungsrisiko)
MaxGebot = min(Ertragswert, Verkehrswert) - Capex - Sicherheitsabschlag

Vergleich & regionale Einordnung

In der gesamtschweizerischen Betrachtung sind südliche Kantone wie Tessin (TI), Wallis (VS) und Waadt (VD) besonders aktiv; urbane Kantone wie Zürich (ZH) und Genf (GE) liegen pro Kopf naturgemäß weiter hinten. Für GR bedeutet das: weniger Wettbewerb im Bietsaal, dafür größere Preisspreizung je Lage – ein ideales Umfeld für selektive Strategien.

Benchmark-Tabelle: Preisniveaus schnell verglichen

Region	Objekttyp	Ø Verkehrswert	Einordnung
Graubünden (GR)	Wohnhaus	~2,213 Mio. CHF (2023)	Top-Niveau; seltene Großlos-Effekte möglich.
Graubünden (GR)	Eigentumswohnung	~0,483 Mio. CHF (2023)	Deutlich unter Haus-Niveau; gute Einstiegsobjekte.
Wallis (VS), Tessin (TI), Waadt (VD)	alle	hohe Aktivität (CH-weit)	Ferien- & Zweitwohnungsnachfrage stützt Liquidität.

Praxisleitfaden: Schritt für Schritt zum Zuschlag

Screening & Vorbereitung

Terminradar: Peak-Monate (Juni/Oktober bzw. März/Juni) für intensives Screening nutzen; ruhige Phasen für Tiefenprüfung.
Dokumente: Grundbuch, Dienstbarkeiten, Baulinien, Sondernutzungen (bei STWE) früh prüfen.
Finanzierung: Limiten, Zahlungsfristen, Gebühren (Zuschlag, Handänderung, Publikationen) vorab fixieren.

Bewertung & Bietstrategie

Mikrolagen-Matrix: Seilbahn-Distanz, ÖV-Takt, Höhenlage, Schneesicherheit, Parkierung, Gastro/Detailhandel.
Capex-Plan: Dach/Hülle/Haustechnik in 3–5-Jahres-Maßnahmenplan überführen; Monte-Carlo-Szenarien für Mietertrag/Belegung.
Preisdisziplin: MaxGebot aus Ertragswert ableiten (Rückwärtskalkulation), Sicherheitsabschlag strikt einhalten.

FAQ – Häufige Fragen im Alpenkontext

Wie gehe ich mit schwankenden Durchschnittswerten um?

Alpine Kantone haben kleine Stichproben – einzelne Hoch- oder Niedrigpreise verzerren. Daher mehrere Vergleichsobjekte und Ertragswerte heranziehen.

Welche Objekte eignen sich für den Einstieg?

STWE in guten Mikrolagen mit klaren Reglementen und stabiler Nachfrage. Chalets mit planbarem Capex bieten Value-Add-Potenzial.

Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Bieten?

Vor Peak-Monaten Finanzierung finalisieren und Reserven für Capex + Gebühren einplanen; in ruhigeren Phasen erhöhen sich Chancen auf disziplinierte Zuschläge.

Fazit: Graubünden belohnt Systematik und Weitblick

Wer Mikrolagen präzise bewertet, technische Hebel konsequent nutzt und das Bieten an Ertragswerten ausrichtet, kann in Graubünden (GR) aus Zwangsversteigerungen tragfähige Investments formen – vom gemütlichen Chalet über die einfache Hütte bis zur marktfähigen Ferienwohnung. Die Daten der Jahre 2021–2024 zeigen: Der Markt ist klein, aber werthaltig – ideal für Investoren mit Plan.