Checkliste für die Besichtigung: Diese Punkte darfst du nicht übersehen

Bei einer Zwangsversteigerung entscheidet oft eine einzige Besichtigung über Ein oder Aus. Gerade weil du das Objekt nur kurz, manchmal nur einmal, betreten darfst, brauchst du eine glasklare Checkliste. Sie stellt sicher, dass dir weder teure Bauschäden noch rechtliche Stolpersteine durch die Lappen gehen. Der folgende Leitfaden ist so aufgebaut, dass du ihn am Handy oder ausgedruckt Punkt für Punkt abhaken kannst.

---

1 Vorbereitung vor Orttermin

1. Amtliche Unterlagen (Katalog, Grundbuchauszug, Dienstbarkeitsliste), ausgedruckt oder auf dem Tablet dabei.
2. Werkzeug-Kit: Feuchtemessgerät, Taschenlampe, Endoskop, Laser-Thermometer, Notiz-App / Checklisten-Ausdruck.
3. Fachperson organisieren (Architekt, Bauingenieur), eine zweite, geschulte Meinung lohnt sich.

«Eine gute Besichtigung beginnt eine Woche vorher am Schreibtisch, nicht erst an der Haustüre.»

2 Äussere Hülle: Dach, Fassade, Umgebung

Bauteil	Checkpunkt	Warnsignal
Dach	Dachziegel intakt? Rinnen sauber?	Moos, lose Ziegel, Wasserflecken an Ortgang
Fassade	Putzrisse, Abplatzungen, Dämmstärke (Thermometer)	Risse > 2 mm, Hohlstellen
Fenster & Türen	Dreifachverglasung? Dichtungen elastisch?	Kondenswasser zwischen Scheiben
Umgebung	Ablaufniveau, Hangwasserschutz, Garagenzufahrt	Gefälle zum Haus, Staunässe

3 Innenräume: Feuchte, Statik, Installationen

3.1 Schnell-Checks je Raum

• Geruchstest beim Eintreten, muffig = Feuchtealarm.
• Feuchtemessung an Aussenwänden < 80 % relH.
• Trittschall, hohles Klopfen auf Böden → Estrich-Rissverdacht.
• Raucher-Test: Feuerzeugflamme an Fensterkante: flackert = Zugluft → schlechte Dichtung.

3.2 Technik-Hot-Spots

Heizung & Haustechnik

• Baujahr Brenner < 15 J.?
• Energieetikette «A» oder Wärmepumpen­lärm < 45 dB?
• Warmwasser­boiler mit Kalkablagerungen?
Da Heizungserneuerung schnell 25 000 - 40 000 CHF kostet, sofort notieren!

Elektro

• FI-Schalter vorhanden?
• Leitungsquerschnitt der Küche ≥ 2,5 mm²?
• Prüfplakette < 10 Jahre alt?

4 Keller & Dach, die zwei Risiko­zonen

Keller: Riecht es modrig? Prüfe mit Feuchtemeter die Sockelzone. Ab > 85 % lohnt sich ein Entfeuchtungsbudget.
Dachboden: Licht an, Augen hoch: sind Sparren dunkelverfärbt (Pilz), Dachdämmung lückenhaft? Markiere Stellen mit Kreide, später im Gutachten fotografieren.

5 Papierkram, der oft untergeht

1. Energie­ausweis (CECB): fehlt er, rechne pauschal 15 % zusätzlichen Sanierungs­aufwand.
2. Baupläne: stimmen Wohnfläche & Baulinie mit IST-Situation überein?
3. Gemeinde­auskunft: hängige Baugesuche im Umkreis (Lärm, Schattenwurf) prüfen.

6 Kostenampel: So ordnest du deine Befunde

Farbe	Befund	Budget-Anpassung
🟩 Grün	Kosmetik (Streichen, Boden abschleifen)	≤ 125 CHF/m²
🟧 Orange	Teilrenovation (Küche, Bad, Fenster)	250 - 450 CHF/m²
🟥 Rot	Kernsanierung (Statik, Dach, Technik)	≥ 700 CHF/m² + Puffer 20 %

7 Praxisbeispiel: Einmal Profi-Check, bitte!

Die 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne wirkte top gepflegt, doch die Thermografie entlarvte Wärmebrücken an den Balkonausschnitten. Kostenfolgen: 18 000 CHF Dämmarbeiten. Dank Checkliste konnte Investor Marc den Hammerpreis um exakt diesen Betrag drücken, und landete trotzdem 12 % unter Marktwert.

8 10-Minuten-Check vor dem Verlassen

1. Fotos aller Fassaden + Kellerecken
2. Heizkessel-Typenschild abfotografieren
3. Mikro-Risse > 2 mm markieren
4. Feuchtewerte notieren
5. Stromschrank öffnen, FI prüfen
6. Dachboden, einmal Taschenlampe rundum
7. Nachbarschaftsgeräusche (Bahn, Strasse) aufnehmen
8. Letzter Rundgang: Türen/Fenster schliessen, Spaltmass checken
9. Alle Fragen ans Amt notieren
10. Pausieren: Limit & Renovationsbudget aktualisieren

9 FAQ

Darf ich einen Gutachter zur Besichtigung mitbringen?

Ja, Betreibungsämter müssen Fachleute zulassen, solange sie sich vorab anmelden und den Ablauf nicht stören.

Was, wenn ich etwas Wichtiges erst nach der Auktion entdecke?

Nach Zuschlag gibt es kein Rücktrittsrecht. Nur grobe Verfahrensfehler (Art. 134 ff. SchKG) berechtigen zur Beschwerde. Darum: lieber zweimal messen, einmal bieten.

Lohnt sich ein Drohnenflug?

Bei grösseren Anlagen oder Flachdächern ja: Er identifiziert Stauwasser, Rissbildung und Dachbegrünungs­schäden, die vom Boden unsichtbar bleiben.

10 Fazit: Mit System vom Bauchgefühl zur Profi-Entscheidung

Eine strukturierte Besichtigung nimmt dem Bieterpoker den Zufallsfaktor. Nutze die Checkliste als Navigationssystem: Sie führt dich von der Fassadenanalyse bis zum letzten Feuchtewert und sorgt dafür, dass deine Investition auf soliden Fakten statt auf Hoffnung basiert. So gehst du selbstbewusst in die Auktion, und steigst nur dann ein, wenn die Immobilie wirklich passt.