Prêts hypothécaires pour des biens immobiliers mis aux enchères : qu'est-ce qui est possible ?

La saisie immobilière en Suisse n'est plus seulement un jeu d'argent liquide. Grâce à des instruments de financement astucieux, il est aujourd'hui presque aussi facile de financer des biens acquis aux enchères que des achats classiques, souvent avec le bonus que le prix d'achat est déjà en dessous de la valeur du marché. Mais le temps presse: entre l’adjudication et le paiement du prix d’achat, il n’y a généralement que 20 jours. Ceux qui connaissent la bonne stratégie s'assurent un bien, un taux d'intérêt et des avantages fiscaux en un seul coup.

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1 Particularités d'une vente aux enchères

• Dépôt de garantie de 10 % de la valeur d'estimation le jour de l'enchère, sans lequel aucun enchérisseur ne peut participer.
• Délai de paiement pour le reste du prix d'achat: 20 jours calendaires (légèrement variable au niveau cantonal).
• Aucune clause de réserve: les conditions de financement ou de retrait sont exclues.

« La pression temporelle est réelle, mais elle peut être élégamment compensée par un financement intermédiaire. Ensuite, la hypothèque régulière suit à des conditions de marché.»

2 Apports propres & financement: règles du jeu à partir de 2025

Avec Bâle III, la FINMA resserre la vis: au moins 10 % de capitaux propres durs devront désormais être apportés, et l'hypothèque doit être amortie sur deux tiers de la valeur d'hypothèque dans un délai de 15 ans.

Niveau de financement	Max. Financement	Taux d'intérêt typique (état en 2025)
1er rang	66 % - 70 %	SARON + 0.9 % jusqu'à fixe 5 ans: 1.65 %
2e rang	jusqu'à 80 % (partiellement 85 %)	Majoration +0.5 % - +1 %
Financement intermédiaire	jusqu'à 100 % du prix d'achat	SARON + 1.5 % (typique 3-12 mois)

3 Étape 1: Financement intermédiaire pour le délai de 20 jours

1. Crédit à court terme (SARON ou hypothèque variable) jusqu'à l'enregistrement au registre foncier.
2. Remboursement de l’hypothèque définitive immédiatement après l'enregistrement, sans indemnité de remboursement anticipé si cela est prévu par contrat.
3. Frais: 0.2 % - 0.4 % de commission d'engagement, intérêt seulement pour les jours d'utilisation.

4 Étape 2: Structurer l'hypothèque définitive

4.1 Choix du modèle

• SARON: flexibilité maximale pour les phases de réaffectation ou de rénovation.
• Hypothèque fixe 5-10 ans: sécurité avec des taux historiquement bas.
• Tranchage: combinaison de SARON + fixe pour la diversification des risques.

4.2 Base d'hypothèque: Valeur du marché vs Prix d'adjudication

De nombreux établissements utilisent la valeur d'estimation plutôt que le prix d'adjudication. Si l'adjudication est 20 % inférieure, cela augmente effectivement ton financement et diminue le pourcentage de capitaux propres demandé, un booster caché de rendement.

Que faire si la banque ne reconnaît que le prix d’adjudication ?

Dans ce cas, il vaut la peine d'obtenir une deuxième estimation ou de se rendre à une banque d'assurance. De nombreuses banques régionales honorent la pleine valeur de marché tant qu'une estimation officielle est fournie.

5 Prise de rang: Réorganisation des hypothèques du débiteur

S'il existe une ancienne hypothèque au 1er rang, tu peux choisir:

• Prise en charge des conditions (si attrayant).
• Remboursement et nouvelle création, les frais sont généralement à la charge de l'acheteur.

La banque vérifie comme à chaque changement de débiteur ta capacité de remboursement (max. 35 % du revenu brut pour les intérêts, l'amortissement, les charges).

6 Impôts: Optimiser intelligemment

• Intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles tant qu'ils ne dépassent pas le rendement des actifs.
• Impôt sur la plus-value immobilière est payé par le débiteur vendeur, pas par l'acheteur.
• Taxe sur le changement de propriété est supprimée dans certains cantons lors des mises en œuvre de saisie, par exemple à Zurich, Zug, Saint-Gall.
• Coûts de rénovation dans les cinq ans suivant l'achat déductibles fiscalement, s'ils conservent la valeur.

7 Exemple pratique: De l'enchère au rendement de rêve

En février 2025, René acquiert à Lucerne un immeuble à revenus pour 2,4 millions de CHF (valeur d'estimation 3,0 millions). Il surmonte le paiement avec un crédit intermédiaire SARON (3 mois, 3,1 % d'intérêt). Après l'enregistrement au registre foncier, il souscrit une hypothèque fixe de 1,8 million à 1,65 % et une tranche SARON de 300 000 francs. Son taux d'hypothèque effectif est de 70 %, ses apports propres s'élèvent à 720 000 francs. Grâce à un prix d'adjudication inférieur, le rendement net augmente de 3,4 % par an par rapport à un achat à la valeur du marché.

8 Liste de contrôle du financement

1. Étudier le plan de paiement du bureau des poursuites (délai de 20 jours).
2. Entretien bancaire avant l'enchère, obtenir une promesse écrite de financement intermédiaire.
3. Mettre à disposition le dépôt de garantie (10 %) sur le compte de liquidités.
4. Obtenir une estimation officielle.
5. Après adjudication: finaliser et soumettre le contrat hypothécaire.
6. Déclarer les déductions fiscales dans la prochaine déclaration de revenus.

9 FAQ

Puis-je financer le dépôt ?

Oui, au moyen d'un crédit lombard sur valeurs mobilières ou d'un prêt personnel à court terme. La banque accepte cela tant que l'origine des fonds propres est clairement indiquée.

De combien de fonds propres ai-je vraiment besoin min. ?

10 % de capitaux propres durs (non issus de la caisse de pension) plus les coûts annexes d'achat, tout ce qui est au-delà peut venir de la 2ème pilier ou d'un retrait anticipé du 3a.

Y a-t-il des offres spéciales de la part des assurances ?

Certains assureurs-vie proposent des hypothèques couvertes par police jusqu'à 65 % de taux d'hypothèque, ce qui est attractif si tu construis également une prévoyance en même temps.

10 Conclusion: Financement, pas une course d'obstacles, mais un avantage

Avec la bonne combinaison de financement intermédiaire, d'hypothèque agile et d'optimisation fiscale, l'apparente barrière du délai de 20 jours se transforme en un tremplin pour des rendements supérieurs à la moyenne. Connaître les règles du jeu, parle tôt avec ta banque, et transforme le coup de marteau lors de la saisie en un avantage de taux sécurisant pour des décennies.