Quand l'achat en vaut-il la peine et quand préférez-vous ne pas le toucher ?
18 juin 2025
Les ventes aux enchères publiques ont la réputation d'offrir des prix d'entrée intéressants, mais un prix d'adjudication bas ne garantit ni rendement ni sommeil paisible. La rentabilité d'un investissement dépend d'une série de facteurs objectifs et subjectifs. Ce guide vous aide à évaluer les plus importants avant de lever la main et indique clairement quand le risque l'emporte sur les opportunités.
1 Liquidité & Financement: Critère de base « Cash + Marge de Manœuvre »
« Celui qui ne peut pas financer le compte à rebours de 20 jours ne devrait même pas soumissionner. »
| Délai | Exigence en liquidité | Risques en cas de non-respect |
|---|---|---|
| Jour de l’adjudication | 10 % de dépôt de garantie (valeur estimée) | Expiré + co^uts de procédure |
| + 20 jours calendaires | Montant restant à payer + frais accessoires ≈ 3-5 % | Adjudication annulée, pénalité conventionnelle |
| + 6 mois | Marge de manœuvre pour rénovation ≥ 15 % | Financement intermédiaire, capital immobilisé |
Est-ce que l'achat en vaut la peine ? Oui, si
• Prêt intermédié signé
• Taux de fonds propres ≥ 20 % (FINMA)
• Réserves pour une hausse des taux + frais imprévus disponibles.
2 État de l'objet: De « cosmétique » à « explosif en coûts »
2.1 Feu tricolore rapide pour la visite
- Vert: Année de construction > 1995, pas d'humidité, technique < 15 ans.
- Jaune: Année de construction 1975-1995, besoin partiel de rénovations (250-450 CHF/m²).
- Rouge: Année de construction < 1975, suspicion d'amiante, rénovation complète (600-1100 CHF/m²).
Les cas rouges valent-ils la peine ? Seulement si
• Le prix d'adjudication est d'au moins 40 % en dessous de la valeur du marché et
• vous avez des ressources techniques et temporelles complètes.
3 Situation, Vacance & Demande: Mécanisme du marché local
- Taux de vacance < 1,5 % → Risque de location faible.
- Croissance de la population > 0,5 % par an → Augmentation des valeurs probable.
- Amélioration de l'infrastructure en projet → miser sur le stade précoce.
Décision d'achat: Haut taux de vacance + marché du travail stagnation → Difficulté à sortir, flux de trésorerie instable.
4 Identifier tôt les pièges juridiques
- Baux existants: À reprendre ou à durée résiliable ?
- Droits réels: Droits de passage, droits de construction, usufruits ?
- Registre des contaminants: Inscription = obligation de rénovation coûteuse.
À éviter, si…
• Usufruit à vie
• Droit de construction de 1er rang ≤ 40 ans de durée restante
• Contaminants « nécessitant une rénovation » sans estimation des coûts.
5 Profil personnel & Type d'objet
| Profil d'investisseur | Objets adaptés | À éviter |
|---|---|---|
| « Flipper » (court terme) | Appartements nécessitant des rénovations cosmétiques | Rénovation complète + locataires long terme |
| Chasseur de cashflow | Immeubles de rapport 3-8 unités, commune en croissance | Maison individuelle en périphérie |
| Rénovateur DIY | Maison individuelle des années 70, bonne substance | Objets protégés par le patrimoine |
6 Flux décisionnel: Go ou No-Go en 5 questions
Développer pour la liste de vérification
1. Le projet atteint-il votre rendement minimum même dans le scénario « +15 % de coûts » ?
2. Pouvez-vous être liquide dans un délai de 20 jours ?
3. La rénovation est-elle techniquement et temporellement gérable ?
4. L'objet correspond-il à votre stratégie et à votre capacité temporelle ?
5. Tous les risques juridiques (charges, baux) sont-ils transparents ?
7 Étude de cas: Deux maisons similaires, deux décisions
Maison A (ZH-Unterland): Année de construction 2002, légères rénovations, vacance 0,7 %. → Adjudication 1,05 M. → Rendement 4,2 % par an. Maison B (FR-Land): Année de construction 1965, suspicion de contaminants, vacance 3 %. → Adjudication 0,85 M. → Rénovation 0,35 M. = Rendement 1,1 % par an. Résultat: Maison A, bien que plus chère, est plus rentable, Maison B rejetée par un professionnel.
8 Conclusion: Les chiffres l'emportent sur les émotions
La rentabilité d'une vente aux enchères publique ne se décide pas par le prix le plus bas, mais par le concept global de liquidité, rénovation, emplacement et clarté juridique. Celui qui examine de manière sobre, calcule de manière réaliste et connaît sa propre stratégie, saisit l’opportunité, tous les autres préfèrent laisser tomber le marteau avant qu'il ne devienne un instrument de coût.
