5 mai 2025
Qui acquiert un bien en Suisse sous le marteau économise généralement non seulement sur le prix d'achat, mais profite également de composantes fiscales intéressantes. De l'exemption (partielle) de l'impôt sur les mutations à des déductions d'intérêts sur les dettes optimisées, de nombreux points positifs existent, mais quelques pièges importants se profilent également. Cet article examine les deux côtés en détail, afin que ta boussole fiscale pointe exactement vers le profit.
Niveau | Impôts / frais typiques | Spécificités liées aux ventes aux enchères |
---|---|---|
Confédération | Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune (valeur locative, intérêts débiteurs) | Inchangé, mais valeurs de base souvent plus basses |
Kanton | Impôt sur les mutations, impôt sur les gains immobiliers, impôt sur la fortune, éventuel impôt foncier | Les droits de mutation sont en partie supprimés |
Commune | Taux des impôts cantonaux, contributions | Règle les notifications et délais avec le bureau des poursuites |
Dans plusieurs cantons, l'impôt sur les mutations est complètement supprimé (par exemple, Zurich, Zoug, Schwytz, Uri, Glaris, Schaffhouse). Dans d'autres, il est divisé par deux ou calculé sur le prix marteau plutôt que sur la valeur marchande, ce qui réduit considérablement ta charge.
« Qui enchérît dans un canton à zéro impôt comme Zurich économise jusqu'à 3,3 % du prix d'achat, un levier de rendement caché qui a un impact majeur sur les biens de plusieurs millions. »
Prix marteau CHF 1’200’000
Impôt sur les mutations 1.5 % Cantons A = CHF 18’000
Impôt sur les mutations 0 % Canton ZH = CHF 0
Avantage immédiat CHF 18’000
De nombreux cantons fixent initialement la valeur fiscale pour l'impôt sur la fortune à environ 70 % du prix marteau. Cela réduit l'impôt sur la fortune et la valeur locative cantonale, tandis que la déduction fédérale (20 %) reste applicable.
Les intérêts hypothécaires et des prêts privées sont déductibles jusqu'à hauteur des revenus de la fortune. Juste dans les premières années, la part d'intérêts est élevée, un avantage de liquidité pour les enchérisseurs.
Avantage | Inconvénients / limites |
---|---|
Impôt sur les mutations réduit ou supprimé (cantonal)
→ économie immédiate |
Dans les cantons à « haute imposition », charge pleine continue |
Déduction des intérêts débiteurs impacte un intérêt de départ élevé | Déduction limitée à la revenu de fortune |
Faible valeur fiscale de fortune & valeur locative | Impôt sur les gains immobiliers plus élevé lors d'une vente ultérieure |
Coûts de rénovation/entretien déductibles (qui préservent la valeur) | Investissements augmentant la valeur entraînent un impôt sur les gains futurs accru |
Aucune TVA sur les biens privés | Complexité de la TVA pour les biens commerciaux optés |
Lisa enchérît en 2025 à Berne sur une maison jumelée pour CHF 950 000 (valeur marchande CHF 1,2 million). L'impôt cantonal sur les mutations est de 1,8 %, mais uniquement sur le prix marteau, ce qui lui fait économiser immédiatement CHF 4 500. Sa valeur fiscale est de CHF 665 000, l'économie d'impôt annuelle par rapport à un achat au prix du marché est d'environ CHF 350. Après cinq ans, Lisa souhaite vendre: étant donné que le faible prix d'acquisition est considéré comme base, des impôts sur les gains immobiliers plus élevés s'appliqueront à la même valeur marchande, elle prévoit donc de conserver jusqu'à la 10ème année pour bénéficier des réductions de durée de détention.
Non. Une fois payé, il n'y a pas de remboursement. Vérifiez donc déjà avant la vente aux enchères si des exonérations s'appliquent.
La plupart des cantons appliquent la progressivité: plus la durée de détention est courte, plus le taux d'imposition sur le gain est élevé, dans les cas extrêmes jusqu'à 50 %.
Non. Les pertes immobilières ne sont pas reconnues fiscalement et ne peuvent pas non plus être compensées avec d'autres revenus.
Les ventes aux enchères n'ouvrent pas seulement des réductions de prix, mais également des rabais fiscaux: faibles droits de mutation, déductions d'intérêts optimisées et une faible valeur fiscale. Cependant, ceux qui ne prennent pas en compte l'impôt sur les gains immobiliers ultérieur ou enchérissent dans un canton à haut impôt perdent du potentiel. Informe-toi tôt, utilise les exonérations cantonales, et fais de l'aller au bureau des poursuites un jeu fiscal.