Avantages et inconvénients fiscaux liés à l'achat lors d'une vente aux enchères de forclusion

Qui acquiert un bien en Suisse sous le marteau économise généralement non seulement sur le prix d'achat, mais profite également de composantes fiscales intéressantes. De l'exemption (partielle) de l'impôt sur les mutations à des déductions d'intérêts sur les dettes optimisées, de nombreux points positifs existent, mais quelques pièges importants se profilent également. Cet article examine les deux côtés en détail, afin que ta boussole fiscale pointe exactement vers le profit.

1 Trois niveaux fiscaux à connaître

Niveau	Impôts / frais typiques	Spécificités liées aux ventes aux enchères
Confédération	Impôt sur le revenu et impôt sur la fortune (valeur locative, intérêts débiteurs)	Inchangé, mais valeurs de base souvent plus basses
Kanton	Impôt sur les mutations, impôt sur les gains immobiliers, impôt sur la fortune, éventuel impôt foncier	Les droits de mutation sont en partie supprimés
Commune	Taux des impôts cantonaux, contributions	Règle les notifications et délais avec le bureau des poursuites

2 Impôt sur les mutations: avantage à la limite cantonale

2.1 Exemption ou réduction

Dans plusieurs cantons, l'impôt sur les mutations est complètement supprimé (par exemple, Zurich, Zoug, Schwytz, Uri, Glaris, Schaffhouse). Dans d'autres, il est divisé par deux ou calculé sur le prix marteau plutôt que sur la valeur marchande, ce qui réduit considérablement ta charge.

« Qui enchérît dans un canton à zéro impôt comme Zurich économise jusqu'à 3,3 % du prix d'achat, un levier de rendement caché qui a un impact majeur sur les biens de plusieurs millions. »

2.2 Exemple de calcul


Prix marteau              CHF 1’200’000
Impôt sur les mutations 1.5 % Cantons A     =  CHF   18’000
Impôt sur les mutations 0 %  Canton ZH     =  CHF        0
Avantage immédiat                       CHF   18’000

3 Impôt sur les gains immobiliers: avantage aujourd'hui, obligation demain

À l'achat: L'impôt est toujours dû par le vendeur (débiteur), pas par l'acheteur, tu commences donc sans impôt.
À la vente ultérieure: Un prix marteau bas signifie un prix d'acquisition faible → ton futur impôt sur les gains immobiliers peut être plus élevé.
Éviter le piège de la progressivité: Grâce à la durée de détention (réductions après 5 ans, souvent 50 % après 20 ans) ou à une acquisition de remplacement neutre sur le plan fiscal.

4 Valeur locative et déduction des intérêts, le thème qui dure

4.1 Faible valeur fiscale

De nombreux cantons fixent initialement la valeur fiscale pour l'impôt sur la fortune à environ 70 % du prix marteau. Cela réduit l'impôt sur la fortune et la valeur locative cantonale, tandis que la déduction fédérale (20 %) reste applicable.

4.2 Déductibilité intégrale des intérêts

Les intérêts hypothécaires et des prêts privées sont déductibles jusqu'à hauteur des revenus de la fortune. Juste dans les premières années, la part d'intérêts est élevée, un avantage de liquidité pour les enchérisseurs.

5 Autres aspects fiscaux en un coup d'œil

TVA: Seulement pertinent pour les propriétés commerciales optées, le bureau des poursuites doit clarifier dans les 10 jours suivant l'adjudication si la TVA s'applique.
Impôt foncier / loyer sur droits de construction: Continue généralement de manière proportionnelle à partir du jour de l'adjudication, pas de remise spéciale, mais pas de charge supplémentaire non plus.
Délais de paiement & intérêt de retard: Le bureau des poursuites peut accorder un maximum de 20 jours de délai de paiement, un paiement tardif entraîne un intérêt de retard de 5 %, non déductible fiscalement.

6 Avantages et inconvénients fiscaux en un coup d'œil

Avantage	Inconvénients / limites
Impôt sur les mutations réduit ou supprimé (cantonal) → économie immédiate	Dans les cantons à « haute imposition », charge pleine continue
Déduction des intérêts débiteurs impacte un intérêt de départ élevé	Déduction limitée à la revenu de fortune
Faible valeur fiscale de fortune & valeur locative	Impôt sur les gains immobiliers plus élevé lors d'une vente ultérieure
Coûts de rénovation/entretien déductibles (qui préservent la valeur)	Investissements augmentant la valeur entraînent un impôt sur les gains futurs accru
Aucune TVA sur les biens privés	Complexité de la TVA pour les biens commerciaux optés

7 Exemple pratique: Lisa fait les calculs

Lisa enchérît en 2025 à Berne sur une maison jumelée pour CHF 950 000 (valeur marchande CHF 1,2 million). L'impôt cantonal sur les mutations est de 1,8 %, mais uniquement sur le prix marteau, ce qui lui fait économiser immédiatement CHF 4 500. Sa valeur fiscale est de CHF 665 000, l'économie d'impôt annuelle par rapport à un achat au prix du marché est d'environ CHF 350. Après cinq ans, Lisa souhaite vendre: étant donné que le faible prix d'acquisition est considéré comme base, des impôts sur les gains immobiliers plus élevés s'appliqueront à la même valeur marchande, elle prévoit donc de conserver jusqu'à la 10ème année pour bénéficier des réductions de durée de détention.

8 Check-list fiscale pour les enchérisseurs

Vérifier les règles cantonales concernant l'impôt sur les mutations et l'impôt foncier.
Inclure le prix d'estimation / marteau dans la planification financière.
Structurer l'hypothèque afin que la déduction d'intérêts soit maximale.
Rénovations: bien différencier entre préservation de valeur et augmentation de valeur.
Planifier stratégiquement la durée de détention (réductions sur l'impôt sur les gains immobiliers).

9 FAQ

Puis-je réclamer l'impôt sur les mutations après coup ?

Non. Une fois payé, il n'y a pas de remboursement. Vérifiez donc déjà avant la vente aux enchères si des exonérations s'appliquent.

Que se passe-t-il si je revends dans les deux ans ?

La plupart des cantons appliquent la progressivité: plus la durée de détention est courte, plus le taux d'imposition sur le gain est élevé, dans les cas extrêmes jusqu'à 50 %.

Puis-je déduire des pertes pour réduire mon impôt ?

Non. Les pertes immobilières ne sont pas reconnues fiscalement et ne peuvent pas non plus être compensées avec d'autres revenus.

10 Conclusion: optimiser son impôt avec les connaissances pour réaliser une bonne affaire

Les ventes aux enchères n'ouvrent pas seulement des réductions de prix, mais également des rabais fiscaux: faibles droits de mutation, déductions d'intérêts optimisées et une faible valeur fiscale. Cependant, ceux qui ne prennent pas en compte l'impôt sur les gains immobiliers ultérieur ou enchérissent dans un canton à haut impôt perdent du potentiel. Informe-toi tôt, utilise les exonérations cantonales, et fais de l'aller au bureau des poursuites un jeu fiscal.