Le Tessin est en tête de la Suisse : les saisies, une opportunité pour la Méditerranée

Pourquoi le Tessin est le moteur

Ceux qui utilisent stratégiquement les saisies en Suisse ne peuvent pas ignorer le Tessin (TI). Le canton du sud occupe le haut du classement depuis des années – tant en nombre absolu qu'en par habitant. En 2024, 114 saisies ont été enregistrées ici et le taux le plus élevé par 100'000 habitants a été mesuré (32.6). En 2023, le canton avait 135 dates en tête (taux : 38.2), en 2022 146 (taux : 41.3) et en 2021 154 (taux : 77.6). Cette constance fait du Tessin un hotspot prévisible pour les acheteurs orientés vers le rendement.

En comparaison, on constate que Vaud (VD), Valais (VS) et Berne (BE) montrent une activité supérieure à la moyenne, mais le Tessin impose le ton depuis 2021. Les cantons urbains comme Zurich (ZH) et Genève (GE) sont naturellement à la traîne en termes de perceptions par habitant – malgré des valeurs absolues parfois élevées.

Quatre ans en un coup d'œil – Chiffres & Tendances

Année	Tessin : Dates (absolues)	Tessin : ZVG par 100'000 hab.	Particularités nationales
2024	114	32.6	Volume total des saisies environ 671 millions de CHF ; mois de pointe juin & octobre.
2023	135	38.2	Volume annuel environ 561 millions de CHF ; mois de pointe mars & juin.
2022	146	41.3	Volume annuel environ 744 millions de CHF ; forte activité en automne.
2021	154	77.6	Volume annuel environ 904 millions de CHF ; mois de pointe mai & juin.

Les données montrent : ceux qui enchérissent régulièrement au Tessin trouvent une grande offre fiable – et profitent des phases de calme saisonnier en été.

Types d'objets & niveaux de prix – ce qui passe typiquement sous le marteau au Tessin

La structure de l'offre au Tessin suit le modèle suisse : les appartements et les maisons individuelles représentent la grande majorité des saisies. En 2024, ces catégories représentaient environ 75 % de tous les cas à l'échelle nationale ; en 2023, c'était environ deux tiers. Pour les acheteurs, cela signifie : un large éventail de maisons de vacances à des maisons individuelles – idéal pour différentes stratégies de rendement et d'utilisation.

En termes de prix, la variation par type d'objet est pertinente : en 2024, les villas étaient la catégorie la plus chère avec un prix moyen de 3.92 Mio. CHF (2023 : Ø 5.1 Mio. CHF). Les maisons résidence/commerce s'élevaient à Ø 1.82 Mio. CHF, les immeubles à plusieurs logements à Ø 1.59 Mio. CHF. Pour les acheteurs investisseurs, cela signifie : les segments premium restent de valeur, tout en ouvrant en même temps des points d'entrée attrayants avec des appartements et des maisons classiques.

Modèles saisonniers : planifier quand d'autres se baignent

Des mois d'été systématiquement bas : Juillet/août sont calmes depuis des années – idéal pour avoir moins de concurrence.
Pics avant & après les vacances : En 2024, juin et octobre se sont démarqués ; en 2023 mars et juin ; en 2022 octobre/novembre.
Routine l'emporte sur le hasard : Ceux qui observent les dates de manière cyclique augmentent nettement leur taux de réussite.

Stratégies pour des opportunités méditerranéennes

1) Appartement de vacances comme élément de cashflow

Les appartements dans le Tessin (TI) bénéficient de la demande touristique. Lors des saisies, des objets avec des valeurs de marché appropriées peuvent être identifiés ; la gamme s'étend principalement à 1 Mio. CHF, avec des concentrations dans la zone jusqu'à 600 Tsd. CHF (CH-wide 2023). Ceux qui vérifient la locabilité (emplacement, accessibilité, gestion) peuvent traduire le levier du prix d'achat en revenus courants.

2) Maison d'habitation classique : stabilité et prévisibilité

Les maisons d'habitation sont une catégorie centrale chaque année. En 2023, la concentration des valeurs de marché se situait entre 400 Tsd. et 1.2 Mio. CHF. Associé à des coûts de remise en état modérés, le marché tessinois offre souvent un rapport favorable entre investissement, sécurité de gestion et potentiel de valeur.

3) Objets premium sélectifs

Dans le segment supérieur (villas, maisons/commerce), les valeurs moyennes varient davantage ; en 2024, les Ø des villas étaient inférieurs à ceux de l'année précédente. Pour les acheteurs sélectifs avec un plan de rénovation ou d'utilisation clair, une valeur ajoutée peut être réalisée ici – en particulier si l'emplacement répond à des critères de qualité (zone calme, vue, connexion).

Classement régional & benchmarks

Les cantons du sud marquent la Suisse dans les statistiques des saisies : en plus du Tessin (TI), Vaud (VD) et Valais (VS) sont régulièrement bien représentés. À noter des taux par habitant temporairement élevés dans Jura (JU) et Glaris (GL), tandis que les grands centres Zurich (ZH) et Genève (GE) sont en retrait dans ce classement. Pour un patrimoine de loisirs proche de la nature, Grisons (GR) offre également un terrain de jeu complémentaire – bien que avec des valeurs moyennes plus volatiles selon le mélange d'objets.

Tableau des benchmarks : Activité et classement

Canton	Activité (tendance actuelle)	Classement pour les investisseurs
Tessin (TI)	Constamment en tête (absolu & par habitant)	Densité d'offre élevée, large éventail d'ETW à villa
Vaud (VD)	Toujours dans le Top 3 (absolu)	Intéressant pour des emplacements urbains et au bord du lac
Valais (VS)	Régulièrement en bonne position	Marchés de vacances & profils de résidence secondaire
Jura (JU) / Glaris (GL)	Taux par habitant supérieur à la moyenne	Niches avec profondeur sélective
Zurich (ZH) / Genève (GE)	Plus faible par habitant	Niveaux de prix élevés ; opportunités sélectives
Grisons (GR)	Modèles changeants	Chalets & appartements de vacances avec prime d'emplacement

Due Diligence compacte : en cinq étapes vers une décision sûre

Établir un calendrier : Tenir compte des cycles (juin/octobre élevés ; juillet/août calmes) et demander proactivement des dossiers.
Comprendre la valeur de marché : C'est une estimation effectuée par l'office des poursuites – idéal comme point de départ pour les calculs de scénarios.
Structurer l'examen des objets : Emplacement, état de la construction, potentiel locatif/utilisation, technique de construction, frais accessoires et éventuelles servitudes.
Discipline d'enchères : Déduire des plafonds à partir du cashflow et du CAPEX ; utiliser délibérément les dates d'été.
Financement & sortie : Prévoir des réserves (rénovation, vacance) et définir des voies de sortie (conservation, vente partielle, location meublée).

Quick-Check : Profil des opportunités au Tessin

Facteur	Relevance	Conseil pratique
Densité d'offre	Élevée (leader en CH)	Structurer le suivi par quartiers ; enregistrer des filtres pour les types d'objets.
Saisonalité	Marquée	Exploiter l'été pour enchérir avec moins de concurrence.
Mélange d'objets	Large (ETW, maisons ; Premium possible)	Ajuster la stratégie selon le cashflow (ETW) vs. l'appréciation de valeur (maison/villa).
Structure des prix	Du début jusqu'au premium	Ajuster strictement les plafonds aux revenus nets et au CAPEX.

FAQ : Questions fréquentes sur les enchères au Tessin

Pourquoi se passe-t-il tant de choses au Tessin ? Un mélange de taille du marché, de programmation active et de forte demande de résidences secondaires/locations de vacances assure un approvisionnement constant.

Y a-t-il "un" meilleur type d'objet ? Non. Les appartements offrent souvent un cashflow prévisible, les maisons un levier via l'état & l'emplacement. Les objets premium nécessitent une évaluation disciplinée.

Quand enchérir ? Les dates juste avant/après les vacances sont souvent fructueuses. Ceux qui demandent tôt des dossiers et utilisent les visites s'assurent un avantage informationnel.

Conclusion : Opportunité méditerranéenne avec système

Le Tessin (TI) n'est pas une trouvaille fortuite, mais une source continue de saisies de haute qualité – avec des cycles prévisibles, un large mélange d'objets et des ancrages de prix clairs par rapport aux valeurs de marché des bureaux des poursuites. Comparé à Vaud (VD) et Valais (VS), le canton du sud maintient sa position de leader depuis des années. Ceux qui combinent le suivi, la discipline et une due diligence soignée transforment le décor méditerranéen en rendement fiable.