Enchères de saisies dans les Grisons : chalet, chalet ou appartement de vacances ?

Graubünden au FOCUS : particularités alpines qui influencent le rendement

Entre Engadin, Surselva et Prättigau, le marché des ventes aux enchères publiques de Graubünden (GR) se présente comme un marché de niche avec un profil : un nombre de cas gérable, une part de logements de vacances marquée et des différences de prix notables selon la micro-localisation. Pour les investisseurs qui pensent aux chalets, aux cabanes et aux appartements de vacances en termes de rendement, cela représente un avantage clair : plus de temps pour la diligence raisonnable, des calculs plus précis – et des réductions sélectives par rapport à la valeur de marché pour des biens nécessitant des interventions.

Données 2021–2024 : Ce que les chiffres révèlent sur Graubünden

La Suisse a enregistré en 2024 610 ventes aux enchères publiques, le volume total a augmenté à environ 670,9 Mio. CHF ; beaucoup de nouveaux rendez-vous ont été fixés en juin et octobre. Les maisons d'habitation et les appartements en propriété représentaient environ 75 % de tous les cas.

En 2023, il y avait 644 enchères dans tout le pays ; les pics de rendez-vous étaient en mars et juin. Les appartements en propriété et les maisons d'habitation réunis atteignaient environ 68 % ; le volume s'élevait à environ 560,7 Mio. CHF.

Pour Graubünden (GR), c'est surtout les niveaux de prix selon le type de bien qui sont instructifs : en 2023, les maisons d'habitation se situaient en moyenne autour de 2,213 Mio. CHF, les appartements en propriété autour de 483 Tsd. CHF. En 2022, les maisons d'habitation ont atteint un maximum national d'environ 2,456 Mio. CHF, tandis que les appartements en propriété se situaient autour de 835 Tsd. CHF. En 2021, la typique volatilité de l'échantillonnage dans les cantons alpins se révélait : des valeurs moyennes très élevées pour les appartements en propriété (environ 1,821 Mio. CHF) avec simultanément de faibles valeurs moyennes pour les maisons d'habitation (environ 233 Tsd. CHF).

Indicateur	2021	2022	2023	Commentaire
CH : Nombre de ventes aux enchères publiques	854	622	644	Activité modérée avec une saisonnalité claire (début de l'été/automne).
CH : Volume (CHF)	~904 Mio.	~744 Mio.	~561 Mio.	Déclin 2022/2023, reprise en 2024 (voir texte).
GR : Ø Appartement en propriété	~1,821 Mio.	~0,835 Mio.	~0,483 Mio.	Les emplacements premium alpins par rapport aux petits échantillons expliquent l'écart.
GR : Ø Maison d'habitation	~0,233 Mio.	~2,456 Mio.	~2,213 Mio.	Fortes fluctuations dues à des cas isolés et à des grands lots rares.

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Ce que les micro-localisations alpines ont à voir avec le rendement

Stations de vacances & accessibilité

Le succès d'un chalet ou d'un appartement de vacances dans Graubünden dépend de petites distances : minutes à pied pour atteindre la remontée mécanique, fréquence des transports publics, sécurité d'enneigement et la proximité des commodités, écoles et soins médicaux de base. Les lieux bien desservis en direction de Saint-Gall (SG) ou vers Zurich (ZH) bénéficient d'une base de demande plus large ; de plus, les destinations classiques de résidences secondaires attirent également le pouvoir d'achat du Tessin (TI), de Vaud (VD) et du Valais (VS).

Types de biens : chalet, cabane, appartement de vacances

• Chalet : Souvent de plus grands terrains, une intensité de capex plus élevée (toit, façade, protection du bois), mais une forte demande dans les stations de ski prisées.
• Cabane/petite maison : Souvent éloignées, technique simple, idéales pour une valorisation (développement, isolation, chauffage).
• Appartement de vacances : Généralement des plans standardisés ; commercialisable si le registre foncier, les droits d'utilisation spéciale et le règlement de la maison sont clairs.

Saisonnalité & dynamique des offres : bien chronométrer

Au niveau cantonal, un schéma clair se dessine : de nouveaux rendez-vous se cumulent au début de l'été et à l'automne (2024 : juin/octobre ; 2023 : mars/juin). Pour les investisseurs, cela signifie : avancer les limites de financement et les vérifications des biens afin de pouvoir enchérir de manière opérationnelle pendant les phases de pic.

À Graubünden, gagne celui qui traduit proprement la micro-localisation, la technique et la valeur du rendement en chiffres – la valeur de marché est une ligne de conduite, pas le prix cible.

Technique & capex en région alpine : où les investissements sont rentables

• Charges de neige & de vent : Vérifier la statique du toit, la couverture, la gestion des avalanches et de l'eau de colline ; souvent besoin d'équipement supplémentaire pour les cabanes.
• Chauffage & exploitation : Remplacer les chaudières à mazout obsolètes, pompe à chaleur/pellet, équilibrage hydraulique, fenêtres & enveloppe - cela réduit les risques de vacance grâce à une meilleure qualité d'utilisation.
• Énergie & PV : Calculer l'orientation sud, la surface du toit et la puissance de raccordement pour le PV ; l'autoconsommation augmente l'attractivité en cas d'utilisation pour des vacances.
• Accès : Prendre en compte l'accès, le service d'hiver, les places de parking et les hauteurs de garage souterrain (SUV, coffre de toit).

// Calcul inverse (modèle simplifié pour les biens de vacances)
Loyer net annuel = loyer_saison_peak * semaines_peak + loyer_saison_off * semaines_off
Valeur de rendement = loyer net annuel / taux d'actualisation
Capex = enveloppe + chauffage + aménagement intérieur + coûts supplémentaires
Escompte de sécurité = 10%–20% (micro-localisation, risque d'occupation)
MaxOffre = min(Valeur de rendement, Valeur de marché) - Capex - Escompte de sécurité

Comparaison & classification régionale

Dans une perspective nationale, les cantons du sud comme Tessin (TI), Valais (VS) et Vaud (VD) sont particulièrement actifs ; les cantons urbains comme Zurich (ZH) et Genève (GE) se trouvent naturellement en retard par habitant. Pour GR, cela signifie : moins de concurrence dans la salle d'enchères, mais une plus grande disparité de prix selon le lieu – un environnement idéal pour des stratégies sélectives.

Tableau de référence : niveaux de prix comparés rapidement

Région	Type de bien	Ø Valeur de marché	Classification
Graubünden (GR)	Maison d'habitation	~2,213 Mio. CHF (2023)	Niveau supérieur ; effets de grands lots rares possibles.
Graubünden (GR)	Appartement en propriété	~0,483 Mio. CHF (2023)	Significativement en dessous du niveau des maisons ; bons biens d'entrée.
Valais (VS), Tessin (TI), Vaud (VD)	tous	activité élevée (à l'échelle de la CH)	La demande de logements de vacances et de secondes résidences soutient la liquidité.

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Guide pratique : étape par étape pour le succès

Filtrage & préparation

1. Radar des dates : Utiliser les mois de pic (juin/octobre ou mars/juin) pour un filtrage intensif ; phases calmes pour un examen approfondi.
2. Documents : Vérifier tôt le registre foncier, les servitudes, les lignes de construction et les utilisations spéciales (dans le cas de STWE).
3. Financement : Fixer à l'avance les limites, les délais de paiement et les frais (attribution, changement de propriétaire, publications).

Évaluation & stratégie d'enchères

• Matrice de micro-localisations : Distance de remontée mécanique, fréquence des transports publics, altitude, sécurité d'enneigement, stationnement, secteur de la gastronomie/détaillants.
• Plan de capex : Transférer le toit/enveloppe/technique du bâtiment dans un plan d'action de 3 à 5 ans ; scénarios Monte-Carlo pour le rendement locatif/taux d'occupation.
• Discipline de prix : Dériver le MaxOffre de la valeur de rendement (calcul inverse), respecter strictement l'escompte de sécurité.

FAQ – Questions fréquentes dans le contexte alpin

Comment gérer les valeurs moyennes fluctuantes ?

Les cantons alpins ont de petits échantillons – quelques prix élevés ou bas peuvent fausser les résultats. Il est donc préférable de se référer à plusieurs biens comparables et valeurs de rendement.

Quels biens sont adaptés pour un premier achat ?

STWE dans de bonnes micro-localisations avec des règlements clairs et une demande stable. Les chalets avec un capex prévisible offrent un potentiel d'ajout de valeur.

Quand est le bon moment pour enchérir ?

Finaliser le financement avant les mois de pic et prévoir des réserves pour le capex + les frais ; dans les phases plus calmes, les chances d'attributions disciplinées augmentent.

Conclusion : Graubünden récompense la systématique et la vision

Ceux qui évaluent précisément les micro-localisations, utilisent de manière cohérente les leviers techniques et orientent les enchères en fonction des valeurs de rendement peuvent transformer les ventes aux enchères publiques en investissements durables dans Graubünden (GR) – du chalet confortable à la petite cabane jusqu'à l'appartement de vacances commercialisable. Les données des années 2021–2024 montrent : le marché est petit, mais précieux – idéal pour les investisseurs avec un plan.