Liste de contrôle pour l'inspection : ne négligez pas ces points

Lors d'une vente aux enchères forcées, une seule visite décide souvent du sort du bien. Juste parce que tu n'as le droit d'entrer que brièvement, parfois même une fois, tu as besoin d'une liste de contrôle claire. Elle garantit que ni des dommages de construction coûteux ni des obstacles juridiques ne te passent sous le nez. Le guide suivant est conçu de manière à ce que tu puisses le cocher point par point, que ce soit sur ton téléphone ou imprimé.

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1 Préparation avant la visite sur place

1. Documents officiels (catalogue, extrait du registre foncier, liste des servitudes), imprimés ou sur la tablette.
2. Kit d'outils: appareil de mesure d'humidité, lampe de poche, endoscope, thermomètre laser, application de notes / impression de la liste de contrôle.
3. Organiser un expert (architecte, ingénieur en bâtiment), un deuxième avis qualifié est rentable.

«Une bonne visite commence une semaine à l'avance au bureau, pas seulement à la porte d'entrée.»

2 Enveloppe extérieure: Toit, façade, environnement

Élément	Point de contrôle	Signal d'alerte
Toit	Tuiles de toit intactes ? Gouttières propres ?	Mousse, tuiles lâches, taches d'eau sur le faîtage
Façade	Cras de crépi, éclats, épaisseur de l'isolation (thermomètre)	Cras > 2 mm, zones creuses
Fenêtres & portes	Triple vitrage ? Joint d'étanchéité élastique ?	Condensation entre les vitres
Environnement	Niveau d'évacuation, protection contre les eaux de versant, accès au garage	Déclivité vers la maison, stagnation d'eau

3 Intérieurs: Humidité, statique, installations

3.1 Contrôles rapides par pièce

• Test d'odeur en entrant, moisi = alerte humidité.
• Mesure d'humidité sur les murs extérieurs < 80 % d'humidité relative.
• Bruit d'impact, coup creux sur les sols → suspicion de fissure dans le chape.
• Test du fumeur: flamme de briquet au bord de la fenêtre: vacille = courant d'air → mauvaise étanchéité.

3.2 Points chauds techniques

Chauffage & technologie domestique

• Année de construction du brûleur < 15 ans ?
• Étiquette énergétique «A» ou bruit de pompe à chaleur < 45 dB ?
• Chauffe-eau avec dépôts de calcaire ?
Comme le renouvellement du chauffage coûte rapidement entre 25 000 et 40 000 CHF, note immédiatement !

Électricité

• Interrupteur différentiel présent ?
• Section du câble de cuisine ≥ 2,5 mm² ?
• Plaque d'inspection < 10 ans ?

4 Sous-sol & grenier, les deux zones à risque

Sous-sol: Cela sent le moisi ? Vérifie avec un hygromètre la zone de soubassement. À partir de > 85 %, un budget de déshumidification est justifié.
Grenier: Lumière allumée, yeux en l'air: les fermes sont-elles décolorées (moisissure), l'isolation du toit est-elle incomplète ? Marque les endroits avec de la craie, prends des photos plus tard dans le rapport d'expertise.

5 Papier à remplir souvent négligé

1. Certificat énergétique (CECB): s'il manque, prévois un coût de rénovation supplémentaire de 15 % en moyenne.
2. Plans de construction: la surface habitable et la ligne de construction correspondent-elles à la situation réelle ?
3. Information communale: vérifier les demandes de construction en cours dans les environs (bruit, ombres).

6 Feu de circulation des coûts: Comment évaluer tes observations

Couleur	Constat	Ajustement budgétaire
🟩 Vert	Cosmétique (peinture, ponçage des sols)	≤ 125 CHF/m²
🟧 Orange	Rénovation partielle (cuisine, salle de bains, fenêtres)	250 - 450 CHF/m²
🟥 Rouge	Rénovation complète (statiques, toit, technologie)	≥ 700 CHF/m² + marge de sécurité 20 %

7 Exemple pratique: Un contrôle professionnel, s'il vous plaît !

L'appartement de 4 chambres à Lausanne semblait très bien entretenu, mais la thermographie a révélé des ponts thermiques aux découpes de balcon. Conséquences financières: 18 000 CHF de travaux d'isolation. Grâce à la liste de contrôle, l'investisseur Marc a pu faire baisser le prix d'achat exactement de ce montant, et a tout de même acheté 12 % en dessous de la valeur marchande.

8 Vérification de 10 minutes avant de partir

1. Photos de toutes les façades + coins de sous-sol
2. Photographier la plaque de type de la chaudière
3. Marquer les micro-fissures > 2 mm
4. Noter les valeurs d'humidité
5. Ouvrir le tableau électrique, vérifier l'interrupteur différentiel
6. Grenier, une fois lampe de poche autour
7. Enregistrer les bruits du voisinage (train, route)
8. Dernière visite: fermer les portes/fenêtres, vérifier les jeux
9. Noter toutes les questions à poser à l'administration
10. Faire une pause: mettre à jour le plafond et le budget de rénovation

9 FAQ

Puis-je amener un expert à la visite ?

Oui, les bureaux des poursuites doivent autoriser les experts, tant qu'ils s'annoncent à l'avance et ne perturbent pas le déroulement.

Que faire si je découvre quelque chose d'important seulement après l'enchère ?

Après l'adjudication, il n'y a pas de droit de rétractation. Seules les erreurs de procédure majeures (art. 134 ss LP) justifient une plainte. Donc: mieux vaut mesurer deux fois, enchérir une fois.

Vaut-il la peine de faire un vol en drone ?

Pour les grandes installations ou les toits plats, oui: il identifie l'eau stagnante, les fissures et les dommages à la végétation de toiture, qui restent invisibles depuis le sol.

10 Conclusion: Avec un système, passant du ressenti à la décision professionnelle

Une visite structurée élimine le facteur chance du poker d'enchères. Utilise la liste de contrôle comme un système de navigation: elle te guide depuis l'analyse de la façade jusqu'à la dernière valeur d'humidité et veille à ce que ton investissement repose sur des faits solides plutôt que sur de l'espoir. Ainsi, tu abordes l'enchère avec confiance et n'entres que lorsque le bien te convient vraiment.