Quando vale la pena acquistare e quando è preferibile tenere le mani lontane?
18 giugno 2025
Le aste giudiziarie hanno la reputazione di offrire prezzi d'ingresso convenienti, ma un prezzo di aggiudicazione basso non garantisce né rendimento né sonni tranquilli. Che un investimento sia realmente proficuo dipende da una serie di fattori oggettivi e soggettivi. Questa guida ti aiuterà a valutare i più importanti prima di alzare la mano e ti mostrerà anche chiaramente quando il rischio supera le opportunità.
1 Liquidità & Finanziamento: criterio di base «Contante + Cuscinetto»
«Chi non può finanziare il conto alla rovescia di 20 giorni non dovrebbe nemmeno partecipare all'asta.»
| Termine | Requisito di liquidità | Rischio in caso di non adempimento |
|---|---|---|
| Data di aggiudicazione | 10 % di cauzione (valore stimato) | Scadenza + costi di procedimento |
| + 20 giorni di calendario | Prezzo d'acquisto residuo + costi accessori ≈ 3-5 % | Aggiudicazione annullata, penale convenzionale |
| + 6 mesi | Cuscinetto di ristrutturazione ≥ 15 % | Finanziamento ponte, capitale immobilizzato |
Conviene acquistare? Sì, se
• Prestito intermedio firmato
• Quota di mezzi propri ≥ 20 % (FINMA)
• Riserve per l'aumento dei tassi e costi imprevisti disponibili.
2 Condizioni dell'oggetto: Da «cosmetico» a «esplosione di costi»
2.1 Semaforo veloce per la visita
- Verde: Anno di costruzione > 1995, nessuna umidità, tecnologia < 15 anni.
- Giallo: Anno di costruzione 1975-1995, bisogno di ristrutturazione parziale (250-450 CHF/m²).
- Rosso: Anno di costruzione < 1975, sospetto di amianto, ristrutturazione completa (600-1100 CHF/m²).
Vale la pena nei casi rossi? Solo se
• Il prezzo d'asta è almeno il 40 % inferiore al valore di mercato e
• hai risorse ampie per costruzione e tempo.
3 Posizione, disoccupazione e domanda: meccanica del mercato locale
- Quota di disoccupazione < 1,5 % → Rischio di affitto basso.
- Crescita della popolazione > 0,5 % p.a. → Aumento di valore probabile.
- Upgrade delle infrastrutture in fase di pianificazione → Puntare sulle fasi iniziali.
Rinuncia all’acquisto: Alta quota di disoccupazione + mercato del lavoro stagnante → Uscita difficile, cash flow instabile.
4 Riconoscere precocemente gli ostacoli legali
- Contratti di locazione esistenti: Da mantenere o scadenza rescindibile?
- Servitù: Diritto di passaggio, diritti di costruzione, usufrutto?
- Catasto dei contaminanti: Iscrizione = obbligo di costosa bonifica.
Stai lontano, se …
• L'usufrutto è a vita
• Diritto di costruzione 1° grado ≤ 40 anni di residuo
• Contaminanti «da bonificare» senza stima dei costi.
5 Profilo personale & Tipo di oggetto
| Profilo dell'investitore | Oggetti adatti | Meglio evitare |
|---|---|---|
| „Flipper“ (breve termine) | Appartamenti con bisogno cosmetico | Ristrutturazione completa + affittuari a lungo termine |
| Cacciatore di cashflow | Edifici multifamiliari 3-8 unità, comune in crescita | Casa singola in posizione periferica |
| Ristrutturatore fai-da-te | EFH anni '70, buona sostanza | Oggetti sotto tutela dei beni culturali |
6 Flusso decisionale: Go o No-Go in 5 domande
Espandi per la checklist
1. Raggiunge il progetto anche nello scenario «+15 % costi» il tuo
rendimento minimo?
2. Puoi essere liquido entro 20 giorni?
3. È la ristrutturazione tecnicamente e temporalmente gestibile?
4. L'oggetto è compatibile con la tua strategia e capacità temporale?
5. Sono tutti i rischi legali (vincoli, contratti di locazione) trasparenti?
7 Caso studio: Due case simili, due decisioni
Casa A (ZH-Unterland): Anno di costruzione 2002, leggera cosmetica, disoccupazione 0,7 %. → Aggiudicazione 1,05 milioni → Rendimento 4,2 % p.a. Casa B (FR-Land): Anno di costruzione 1965, sospetto di contaminanti, disoccupazione 3 %. → Aggiudicazione 0,85 milioni → Ristrutturazione 0,35 milioni = Rendimento 1,1 % p.a. Risultato: Casa A è più redditizia nonostante il prezzo più alto, Casa B scartata dal professionista.
8 Conclusione: I numeri superano le emozioni
Se un'asta giudiziaria vale la pena, non lo decide il prezzo più basso, ma il concetto globale di liquidità, ristrutturazione, posizione e chiarezza legale. Chi verifica con lucidità, calcola in modo realistico e conosce la propria strategia, partecipa, tutti gli altri preferiscono lasciare cadere il martello, prima che diventi un'arma di costo.
