Vantaggi e svantaggi fiscali dell'acquisto da un'asta di pignoramento

Chi acquista un immobile sotto il martello in Svizzera non solo risparmia di norma sul prezzo di acquisto, ma beneficia anche di effetti fiscali interessanti. Dalla (parziale) esenzione dall'imposta sulle cessioni patrimoniali fino a deduzioni degli interessi passivi ottimizzate, ci sono numerosi aspetti positivi, ma ci sono anche pochi, ma importanti tranelli. Questo articolo analizza entrambi gli aspetti in dettaglio, affinché il tuo compasso fiscale punti esattamente verso il guadagno.

---

1 Tre livelli fiscali che devi conoscere

Livello	Tasse / Costi tipici	Specificità dell'asta forzata
Federazione	Imposta sul reddito & Patrimoniale (valore dell’affitto convenzionale, interessi passivi)	Invariato, ma valori di base spesso più bassi
Cantonale	Imposta sulle cessioni patrimoniali, imposta sul guadagno immobiliare, imposta patrimoniale, eventualmente imposta sugli immobili	Le imposte sulle cessioni sono in parte esentate
Comunale	Aliquote sulle imposte cantonali, tributi	Regola comunicazioni & scadenze con l'ufficio esecuzioni

2 Imposta sulle cessioni patrimoniali: vantaggio incontra il confine cantonale

2.1 Esenzione o riduzione

In diversi cantoni l'imposta sulle cessioni patrimoniali è completamente eliminata (ad es. Zurigo, Zugo, Sciaffusa, Uri, Glarona). In altri, essa è ridotta della metà o viene calcolata sul prezzo di aggiudicazione anziché sul valore di mercato, entrambe le opzioni riducono notevolmente il tuo onere fiscale.

«Chi offre in un cantone senza imposte come Zurigo risparmia fino al 3,3 % del prezzo di acquisto, un levatore di rendimento nascosto che ha un forte impatto soprattutto su immobili milionari.»

2.2 Esempio di calcolo

Prezzo di aggiudicazione       CHF 1’200’000
Imposta sulle cessioni 1.5 % Cantone A     =  CHF   18’000
Imposta sulle cessioni 0 % Cantone ZH     =  CHF        0
Vantaggio immediato                        CHF   18’000

3 Imposta sul guadagno immobiliare: vantaggio oggi, obbligo domani

• All'acquisto: L'imposta è sempre dovuta dal cedente (debitore), non dall'acquirente, quindi inizi senza tasse.
• Alla vendita successiva: Prezzo di aggiudicazione basso significa prezzo di acquisto basso → la tua futura imposta sul guadagno immobiliare potrebbe risultare più alta.
• Evita le trappole progressionali: Attraverso il periodo di detenzione (riduzioni a partire da 5 anni, spesso 50 % dopo 20 anni) o acquisti sostitutivi fiscalmente neutri.

4 Valore d'affitto convenzionale e deduzione degli interessi passivi, il tema perenne

4.1 Basso valore fiscale

Molti cantoni inizialmente impostano il valore patrimoniale per l'imposta sul patrimonio intorno al 70 % del prezzo di aggiudicazione. Questo riduce l'imposta patrimoniale e il valore d'affitto convenzionale cantonale, mentre la deduzione federale (20 %) continua a valere.

4.2 Deduzione totale degli interessi

Gli interessi ipotecari e su prestiti privati sono deducibili fino all'importo dei redditi patrimoniali. Proprio nei primi anni, la quota di interessi è alta, un vantaggio di liquidità per gli aggiudicatari.

5 Ulteriori aspetti fiscali a colpo d'occhio

• Imposta sul valore aggiunto: Rilevante solo per immobili commerciali optati, l'ufficio esecuzioni deve chiarire entro 10 giorni dalla galleria se è dovuta l'IVA.
• Imposta sugli immobili / Canone di diritto di costruzione: Continua di solito proporzionalmente dal giorno dell'aggiudicazione, senza sconto speciale, ma anche senza onere aggiuntivo.
• Termine di pagamento & interesse di mora: L'ufficio esecuzioni può concedere un massimo di 20 giorni di termine di pagamento, il pagamento tardivo costa il 5 % di interesse di mora, fiscalmente non deducibile.

6 Vantaggi e svantaggi fiscali a colpo d'occhio

Vantaggio	Svantaggi / Limiti
L'imposta sulle cessioni patrimoniali è ridotta o eliminata (cantonale) → risparmio immediato	Nei cantoni "ad alta tassazione", c'è comunque una piena pressione fiscale
La deduzione degli interessi è efficace su un alto interesse iniziale	Deducibilità limitata degli interessi sul reddito patrimoniale
Basso valore patrimoniale e valore d'affitto convenzionale	Imposta sul guadagno immobiliare più alta in caso di vendita successiva
Costi di ristrutturazione / manutenzione deducibili (mantenimento del valore)	Investimenti che aumentano il valore aumentano l'imposta sul guadagno futura
Nessuna IVA per immobili privati	Complessità IVA per immobili commerciali optati

7 Esempio pratico: Lisa calcola

Lisa acquista nel 2025 a Berna una metà di una casa a schiera per CHF 950 000 (valore di mercato CHF 1.2 Mio.). L'imposta cantonale sulle cessioni patrimoniali è dell'1.8 %, ma solo sul prezzo di aggiudicazione, il che le fa risparmiare subito CHF 4 500. Il suo valore patrimoniale è di CHF 665 000, il risparmio fiscale annuale rispetto a un acquisto al valore di mercato ammonta a circa CHF 350. Dopo cinque anni Lisa vuole vendere: poiché il basso prezzo di acquisto è considerato come base, si applicheranno imposte sul guadagno immobiliare più alte in caso di valore di mercato identico, perciò pianifica di mantenere fino al decimo anno per sfruttare i riduzioni della durata di detenzione.

8 Lista di controllo fiscale per gli aggiudicatari

1. Controllare le regole cantonali per l'imposta sulle cessioni e l'imposta sugli immobili.
2. Includere il prezzo di stima/aggiudicazione nella pianificazione patrimoniale.
3. Strutturare l'ipoteca in modo che la deduzione degli interessi sia massima.
4. Ristrutturazioni: separare in modo chiaro il mantenimento del valore da quello che aumenta il valore.
5. Pianificare strategicamente la durata di detenzione (riduzioni dell'imposta sul guadagno immobiliare).

9 FAQ

Posso richiedere il rimborso dell'imposta sulle cessioni patrimoniali successivamente?

No. Una volta pagata, non c'è rimborso. Quindi verifica prima dell'asta se sono previste esenzioni.

Cosa succede se vendo di nuovo entro due anni?

La maggior parte dei cantoni applica la progressione: più corta è la durata di detenzione, maggiore è l'aliquota d'imposta sul guadagno, in casi estremi fino al 50 %.

Posso far valere le perdite per ridurre il carico fiscale?

No. Le perdite immobiliari non vengono riconosciute fiscalmente e non possono essere compensate con altri redditi.

10 Conclusione: Con conoscenza ottimizzata fiscalmente per un affare al martello

Le aste forzate non offrono solo sconti sui prezzi, ma anche sconti fiscali: basse imposte sul trasferimento, deduzioni ottimizzate degli interessi passivi e un favorevole valore patrimoniale. Tuttavia, chi non presta attenzione all'imposta sul guadagno immobiliare successiva o offre in un cantone ad alta tassazione, perde potenziale. Informati con anticipo, sfrutta le esenzioni cantonali e fai in modo che il percorso verso l'ufficio esecuzioni diventi un gioco da ragazzi dal punto di vista fiscale.