Schwyz & Glarus: la tradizione incontra il ritorno nel mercato delle aste

Immerso tra miti e il Tödi, i cantoni di Schwyz SZ e Glarona GL mantengono una cultura edilizia secolare, dalla casa a graticcio sul lago di Zug fino al Walserhof nel Glarnerland. Proprio questa combinazione di radicamento locale e pendolari di Zurigo con capitali consistenti rende le aste forzate qui un segreto da scoprire per gli investitori, che cercano opportunità lontano dai sentieri battuti delle grandi città.

1 | Densità dell'offerta: Piccola, ma sorprendente

Anno	Schwyz (n°)	Glarona (n°)	GL ogni 100 000 ab.	SZ ogni 100 000 ab.
2022	7	11	27,2	4,4
2023	9	9	22,3	5,7
2024*	≈ 8	≈ 10	12,2	≈ 4,0

*Stima 2024 secondo il grafico a barre nel rapporto di mercato 2024.

Glarona riesce quindi ad entrare regolarmente tra i primi cinque della Svizzera, considerando le aste per abitante, un chiaro segnale di un offerta immobiliare sorprendentemente ampia in uno dei cantoni più piccoli.

2 | Struttura dei prezzi, dal chalet con budget alla villa sul lago

2.1 Appartamenti in proprietà

Schwyz 2023: valore di mercato medio di 135 000 CHF: valore più basso a livello nazionale.
Glarona 2023: Ø 547 000 CHF (ancora il 26 % sotto la media nazionale di 742 000 CHF).
Gennaio a confronto: 1,975 milioni CHF (2022), più di 14 volte il valore di Schwyz.

2.2 Case unifamiliari

Schwyz 2023: Ø 486 000 CHF, dimensione ideale per il fix & flip.
Glarona 2022: Ø 431 000 CHF, 55 % sotto Zurigo (1,568 milioni CHF).

„L'83 % di tutti gli appartamenti in proprietà e il 75 % di tutte le case unifamiliari hanno mostrato nel 2022 un valore di mercato inferiore a 1 milione CHF.“

3 | Mix di proprietà e potenziale sviluppo

Sia a SZ che a GL dominano case unifamiliari e appartamenti in proprietà, che insieme costituiscono circa il 70 % delle aste. Specialità commerciali, vecchie segherie, stazioni di trasformazione o rifugi montani, emergono però regolarmente e offrono opportunità di valore aggiunto creative, come per hub di co-working o micro-appartamenti.

4 | Tre strategie collaudate

«Fix & Let» sul lago
Appartamento 3 locali a Brunnen (SZ), prezzo d'inizio 70 % di 285 000 CHF, ristrutturazione 30 000 CHF, canone netto 1 450 CHF / mese → rendimento lordo 5 %.
Chalet-Flipping nel Klöntal
valore di mercato 640 000 CHF, aggiudicazione 460 000 CHF (asta di luglio, pochi offerenti), ristrutturazione e concetto di vacanza arredato, uscita 680 000 CHF → leva di capitale del 35 %.
Loft leggeri industriali a Näfels (GL)
ex filanda in disuso, valore di mercato 1,45 milioni CHF, trasformazione in 12 atelier, affitto obiettivo 230 CHF/m²/anno → IRR > 12 %.

5 | Tempismo e tattica

Finestra di stagione: i mesi di punta a livello nazionale sono marzo, giugno e ottobre, il luglio 2024 ha avuto solo 19 date, un'occasione perfetta per comprare in GL e SZ “senza rumore”.
Utilizzare il secondo invito: Se nella prima fase viene mancato l'offerta del 70 %, il limite minimo scende, non è raro, specialmente nei piccoli cantoni.
Presentare garanzia bancaria: 10 % di acconto subito, il resto entro 20 giorni, la liquidità impressiona gli offerenti e il giudice.

6 | Confronto con i "Grandi"

Mentre ZH e VD offrono in numeri assoluti più aste, Schwyz e Glarona si distinguono per tre caratteristiche uniche:

Densità dell'offerta superiore alla media per abitante (GL Top 3, SZ sopra la media svizzera).
Prezzi d'ingresso significativamente più bassi, anche le posizioni sul lago costano decisamente sotto la soglia del milione.
Fattore tradizione: edifici in legno rustici e storiche mura in pietra possono essere commercializzati emotivamente e economicamente, un vantaggio competitivo rispetto a appartamenti intercambiabili nei sobborghi del Mittelland.

Conclusione: Tradizione incontra rendimento

In nessun'altra parte del paese si scontrano romanticismo alpino e logica d'investimento in modo così redditizio come nel Glarnerland e a Schwyz. I dati mostrano: alta densità di aste, prezzi d'ingresso bassi e un mix di proprietà con carattere creano un terreno di gioco per acquirenti astuti. Chi segue attentamente i calendari degli uffici esecutivi e ha la propria finanziamento pronto, può qui nel 2025 acquisire un pezzo di tradizione dell'Innerschweiz con un potenziale di rendimento attraente.