Schwyz & Glarus: la tradizione incontra il ritorno nel mercato delle aste

Immerso tra miti e il Tödi, i cantoni di Schwyz SZ e Glarona GL mantengono una cultura edilizia secolare, dalla casa a graticcio sul lago di Zug fino al Walserhof nel Glarnerland. Proprio questa combinazione di radicamento locale e pendolari di Zurigo con capitali consistenti rende le aste forzate qui un segreto da scoprire per gli investitori, che cercano opportunità lontano dai sentieri battuti delle grandi città.

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1 | Densità dell'offerta: Piccola, ma sorprendente

Anno	Schwyz (n°)	Glarona (n°)	GL ogni 100 000 ab.	SZ ogni 100 000 ab.
2022	7	11	27,2	4,4
2023	9	9	22,3	5,7
2024*	≈ 8	≈ 10	12,2	≈ 4,0

*Stima 2024 secondo il grafico a barre nel rapporto di mercato 2024.

Glarona riesce quindi ad entrare regolarmente tra i primi cinque della Svizzera, considerando le aste per abitante, un chiaro segnale di un offerta immobiliare sorprendentemente ampia in uno dei cantoni più piccoli.

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2 | Struttura dei prezzi, dal chalet con budget alla villa sul lago

2.1 Appartamenti in proprietà

• Schwyz 2023: valore di mercato medio di 135 000 CHF: valore più basso a livello nazionale.
• Glarona 2023: Ø 547 000 CHF (ancora il 26 % sotto la media nazionale di 742 000 CHF).
• Gennaio a confronto: 1,975 milioni CHF (2022), più di 14 volte il valore di Schwyz.

2.2 Case unifamiliari

• Schwyz 2023: Ø 486 000 CHF, dimensione ideale per il fix & flip.
• Glarona 2022: Ø 431 000 CHF, 55 % sotto Zurigo (1,568 milioni CHF).

„L'83 % di tutti gli appartamenti in proprietà e il 75 % di tutte le case unifamiliari hanno mostrato nel 2022 un valore di mercato inferiore a 1 milione CHF.“

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3 | Mix di proprietà e potenziale sviluppo

Sia a SZ che a GL dominano case unifamiliari e appartamenti in proprietà, che insieme costituiscono circa il 70 % delle aste. Specialità commerciali, vecchie segherie, stazioni di trasformazione o rifugi montani, emergono però regolarmente e offrono opportunità di valore aggiunto creative, come per hub di co-working o micro-appartamenti.

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4 | Tre strategie collaudate

1. «Fix & Let» sul lago
   Appartamento 3 locali a Brunnen (SZ), prezzo d'inizio 70 % di 285 000 CHF, ristrutturazione 30 000 CHF, canone netto 1 450 CHF / mese → rendimento lordo 5 %.
2. Chalet-Flipping nel Klöntal
   valore di mercato 640 000 CHF, aggiudicazione 460 000 CHF (asta di luglio, pochi offerenti), ristrutturazione e concetto di vacanza arredato, uscita 680 000 CHF → leva di capitale del 35 %.
3. Loft leggeri industriali a Näfels (GL)
   ex filanda in disuso, valore di mercato 1,45 milioni CHF, trasformazione in 12 atelier, affitto obiettivo 230 CHF/m²/anno → IRR > 12 %.

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5 | Tempismo e tattica

• Finestra di stagione: i mesi di punta a livello nazionale sono marzo, giugno e ottobre, il luglio 2024 ha avuto solo 19 date, un'occasione perfetta per comprare in GL e SZ “senza rumore”.
• Utilizzare il secondo invito: Se nella prima fase viene mancato l'offerta del 70 %, il limite minimo scende, non è raro, specialmente nei piccoli cantoni.
• Presentare garanzia bancaria: 10 % di acconto subito, il resto entro 20 giorni, la liquidità impressiona gli offerenti e il giudice.

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6 | Confronto con i "Grandi"

Mentre ZH e VD offrono in numeri assoluti più aste, Schwyz e Glarona si distinguono per tre caratteristiche uniche:

• Densità dell'offerta superiore alla media per abitante (GL Top 3, SZ sopra la media svizzera).
• Prezzi d'ingresso significativamente più bassi, anche le posizioni sul lago costano decisamente sotto la soglia del milione.
• Fattore tradizione: edifici in legno rustici e storiche mura in pietra possono essere commercializzati emotivamente e economicamente, un vantaggio competitivo rispetto a appartamenti intercambiabili nei sobborghi del Mittelland.

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Conclusione: Tradizione incontra rendimento

In nessun'altra parte del paese si scontrano romanticismo alpino e logica d'investimento in modo così redditizio come nel Glarnerland e a Schwyz. I dati mostrano: alta densità di aste, prezzi d'ingresso bassi e un mix di proprietà con carattere creano un terreno di gioco per acquirenti astuti. Chi segue attentamente i calendari degli uffici esecutivi e ha la propria finanziamento pronto, può qui nel 2025 acquisire un pezzo di tradizione dell'Innerschweiz con un potenziale di rendimento attraente.