Lista di controllo per l'ispezione: non trascurare questi punti

In una vendita all'asta giudiziaria, spesso una sola visita decide l'entrata o l'uscita. Proprio perché hai solo un breve momento, a volte solo un'entrata, per esaminare l'immobile, hai bisogno di una checklist cristallina. Essa garantisce che né danni strutturali costosi né insidie legali ti sfuggano. La seguente guida è strutturata in modo che tu possa spuntare ogni punto sul tuo smartphone o su un foglio stampato.

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1 Preparazione prima della visita

1. Documenti ufficiali (catalogo, estratto del registro fondiario, lista delle servitù), stampati o sul tablet.
2. Kit attrezzi: misuratore di umidità, torcia, endoscopio, termometro laser, app per appunti / checklist stampata.
3. Professionista da organizzare (architetto, ingegnere edile), un secondo parere esperto è utile.

«Una buona visita inizia una settimana prima alla scrivania, non solo alla porta di casa.»

2 Involucro esterno: tetto, facciata, ambiente

Componente	Punto di controllo	Segnale di allerta
Tetto	Le tegole sono intatte? Le grondaie sono pulite?	Muschio, tegole allentate, macchie d'acqua sul colmo
Facciata	Crepe nell'intonaco, scheggiature, spessore dell'isolamento (termometro)	Crepe > 2 mm, zone vuote
Finestre & Porte	Vetrate triplo vetro? Le guarnizioni sono elastiche?	Condensa tra i vetri
Ambiente	Livello di deflusso, protezione contro le acque di pendenza, accesso al garage	Pendenza verso la casa, ristagno di umidità

3 Interni: umidità, staticità, impianti

3.1 Controlli rapidi per ogni stanza

• Test olfattivo all'ingresso, odore muschioso = allerta umidità.
• Misurazione dell'umidità su pareti esterne < 80 % umidità relativa.
• Rumore da calpestio, colpo cavo sui pavimenti → sospetto di crepe nel massetto.
• Test fumatore: fiamma dell'accendino sul bordo della finestra: sfarfalla = correnti d'aria → cattiva tenuta.

3.2 Punti critici tecnici

Riscaldamento & Impianti

• Anno di costruzione del bruciatore < 15 anni?
• Etichetta energetica «A» o rumore pompa di calore < 45 dB?
• Boiler acqua calda con depositi di calcare?
Poiché la sostituzione del riscaldamento costa rapidamente 25.000 - 40.000 CHF, annota subito!

Elettricità

• Interruttore FI presente?
• Sezione dei cavi della cucina ≥ 2,5 mm²?
• Etichetta di verifica < 10 anni?

4 Cantina & Sottotetto, le due zone di rischio

Cantina: Si sente un odore di muffa? Controlla con il misuratore di umidità la zona della base. Da > 85 % è utile un budget per deumidificazione.
Sottotetto: Luce accesa, occhi in alto: i travetti sono scuri (muffa), isolamento assente? Segna i punti con il gesso, fotografali in seguito nella perizia.

5 Documentazione, che spesso viene trascurata

1. Certificato energetico (CECB): se manca, calcola un aumento del 15% dei costi di ristrutturazione.
2. Progetti costruttivi: la superficie abitabile e la linea di costruzione coincidonoe con la situazione attuale?
3. Informazioni comunali: controlla le domande di costruzione pendenti nei dintorni (rumore, ombra).

6 Semaforo dei costi: Come classificare le tue osservazioni

Colore	Osservazione	Adattamento del budget
🟩 Verde	Cosmetica (pittura, levigatura del pavimento)	≤ 125 CHF/m²
🟧 Arancione	Parziale ristrutturazione (cucina, bagno, finestre)	250 - 450 CHF/m²
🟥 Rosso	Ristrutturazione profonda (staticità, tetto, impianti)	≥ 700 CHF/m² + margine del 20 %

7 Esempio pratico: un controllo professionale, per favore!

L'appartamento di 4 stanze a Losanna sembrava ben curato, ma la termografia ha rivelato ponti termici nei ritagli dei balconi. Conseguenze sui costi: 18.000 CHF per i lavori di isolamento. Grazie alla checklist, l'investitore Marc è riuscito a ridurre il prezzo finale esattamente di tale importo e ha comunque ottenuto un valore inferiore del 12% rispetto al valore di mercato.

8 Controllo di 10 minuti prima di partire

1. Foto di tutte le facciate + angoli della cantina
2. Fotografare la targa del caldaia
3. Segnare le micro-crepe > 2 mm
4. Annotare i valori di umidità
5. Aprire il quadro elettrico, controllare l'interruttore FI
6. Sottotetto, una volta con la torcia tutto intorno
7. Registrare i rumori di vicinato (treno, strada)
8. Ultimo giro: chiudere porte/finestra, controllare la fessura
9. Annotare tutte le domande all'ufficio
10. Pausa: aggiornare limite e budget per ristrutturazione

9 Domande frequenti

Posso portare un perito alla visita?

Sì, gli uffici delle esecuzioni devono consentire ai professionisti di partecipare, purché si registrino in anticipo e non disturbino il processo.

Cosa succede se scopro qualcosa di importante solo dopo l'asta?

Dopo l'aggiudicazione non c'è diritto di recesso. Solo gravi errori di procedura (art. 134 ss. SchKG) danno diritto a presentare reclamo. Pertanto: meglio misurare due volte, offrire una volta.

Vale la pena di utilizzare un drone?

Per impianti più grandi o tetti piani sì: identificherà ristagni d'acqua, crepe e danni da verdeggiamento del tetto, che restano invisibili da terra.

10 Conclusione: Con un sistema dall'intuito alla decisione professionale

Una visita strutturata elimina il fattore casuale del poker delle offerte. Utilizza la checklist come sistema di navigazione: ti guiderà dall'analisi della facciata fino all'ultimo valore di umidità e garantisce che il tuo investimento si basi su fatti solidi anziché su speranze. Così puoi affrontare l'asta con fiducia e partecipare solo se l'immobile è realmente adatto.